「敷金」トラブルの基礎知識――「原状回復」費用を負担しなくてもいいケース、しなければならないケースとは？（1/2ページ）

増加傾向の原状回復、敷金返金トラブル

国民生活センターの賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル相談には2020年には1万2048件の相談が寄せられ、相談件数は年々増える傾向にあります。その相談者も若年主婦から高齢者まで及んでいることから、賃貸住宅トラブルを予防し、迅速な問題解決のための対策が早急に必要となっています。

国民生活センターに寄せられた事例として挙げられているのは、1）管理会社の了解のもと行った光回線工事を、退去時に工事は許可していないと言われ、原状回復費用を請求された、2）原状確認書を管理会社が紛失したため、入居時あった傷も含めて修復費用を請求された、3）原状回復費用に襖の張替費用などを請求された、4）5年間住んでいた部屋を退去したところ、壁紙修理のためとして敷金は返金できないと言われたなど、具体例が紹介されています。

表）全国消費生活情報ネットワークシステムに登録された相談件数の推移

年度	2018	2019	2020	2021（6月30日時点 ）
相談件数	12,500	11,798	12,048	2,626（前年同期2,342）

出典／国民生活センター

とはいえ、「通常の使用」をしていれば入居者負担はありえません。

アパートを借りた場合、通常の使用に伴って部屋は経年変化し、古くなるのは当然です。したがって、そのような賃貸借契約の性質から、入居者に新品に近い状態にして返還する義務はないとされ、経年変化、自然の劣化・損耗による価値減少分は、賃料収入によってカバーされるべきであると考えられているのです。

裁判例から具体的にどのようなものが、自然損耗にあたるかですが、畳、襖、障子、カーペットの時間の経過による損耗、結露や湿気による壁のクロスの汚損等がこれに該当するとされています。

では、原状回復の基本からよくある事例をQ＆A方式で説明していきましょう。

「原状回復」「善管注意義務違反」とは何か？

Q. 入居の時、仲介不動産会社から出るときには、原状回復をして出るように言われたのですが、原状回復とはなんですか？

A. 「原状回復」とよくいいますが、このこと自体を理解されていない方も多くいます。

そもそも民法における「原状回復義務」とは、賃借人の収去義務のことであり、入居した当時の新品のクロスの状態に戻すことではありません。つまり、自分で持ち込んだ冷蔵庫やテレビなどを退去の時に運び出すことをいうのです（民法616条・598条）。

Q. 2年間住んでいた部屋を引っ越すことになりました。大家に敷金の返還請求をしたいのですが、敷金からどのようなものが引かれるのですか？

A. 原状回復とは、単に古くなったものを取り替えたり、新品にして戻すことではありません。そのため「通常の使用」をしていて経年劣化と見なされるものは、敷金から差し引かれません。

ただし、賃借人が「通常の使用を越える使用」によって壊したり、汚したり、「毀損・損耗」した場合はその修繕費用は賃借人が負担しなくてはならないと考えられます。これを「善管注意義務違反」（民法400条）と言います。

Q. どういう状態にすると「善管注意義務違反」になるのでしょうか。

A. 民法400条には「債権の目的が特定物の引渡になるときは、債務者は、その引渡をなすまで、善良なる管理者の注意をもって、その物を保存することを要す」とあります。

具体的には、賃借人が不注意で火事を起こした場合、賃借人はこの義務に違反したことになって、賃借人は債務不履行による損害賠償の責任を負うことになります。しかし、通常の使用をしていた場合は「損害賠償責任」を問われることは常識的にもおかしいのです（民法400条／民法415条）。

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