同じ家賃でもほかの部屋より割安に見せる驚きのテクニック（2/2ページ）

空室対策の３本柱とは？

とはいえ、それでもなかなか空室が埋まらない場合はどうすればいいでしょうか。その物件のよさが、世の中の人になかなか伝わらないような場合は…。

私は、空室対策をハード・ソフト・ＰＲの３本柱で考えています。

「ハード」とは、その部屋自体の魅力、すなわち商品力のこと。おしゃれにリノベートされているなど、部屋自体に魅力があれば、入居希望者はすぐに見つかります。オーナーさんにその部屋に泊まってもらうのも、その部屋の商品力は何かをオーナーさんに気づいてもらうためです。

しかしときには、その部屋の商品力だけでは空室が埋まらないときもあります。

そんなときは「ソフト」、つまり賃貸契約の条件面で、魅力を演出します。具体的には、賃料を安く見せるなどのテクニックを使うのです。

賃料を安く見せるテクニックとは？

たとえば、「１カ月５万円」の物件があったとしましょう。この物件の賃料を安く見せるには、オーナーさんの許可を得て、「１カ月４万5000円・共益費5000円」と切り分けて表示するようにします。

スマホの不動産検索では、賃料は5000円刻みに表示されます。そこで、このように賃料を切りわければ、実質的な賃料は変えないまま、「賃料４万5000円以下」の条件でヒットする物件となるのです。

ただし、このテクニックを使う場合の注意点はふたつ。

注意点その１は、入居する人に対して、営業マンから次のように説明してもらうこと。「実質的には共益費を含め家賃５万円ですが、敷金や礼金は家賃４万5000円をベースに計算されるので、初期費用もその分お安くなります」と。こう話しておけば、ほかの住人と共益費の話になったときでも、トラブルにならずに済みます。

注意点その２は、５万円の家賃を４万5000円にしてしまうと、仲介する不動産業者の仲介手数料が減ってしまうこと。というのも、仲介手数料は家賃１カ月分と法律で決められているから。このままでは、不動産業者から「取り分が減った！」とクレームが来るおそれがあります。

そうならないためには、オーナーさんにお願いして、ＡＤ（広告宣伝費）の名目で、不動産業者にもう１カ月分のお金を支払ってもらうこと。その分、オーナーさんの出費はかさみますが、空室が埋まるなら、オーナーさんは文句を言いません。もちろん、不動産業者も「賃料４万5000円・共益費5000円」の表示に納得してくれます。

また、「敷金１・礼金ゼロ」の物件を「敷金・礼金ゼロ」に表示する方法もあります。それは敷金１カ月分を、「退去時のクリーニング代別途○万円」と、別の言い方に変更すること。たったこれだけで、この物件が「敷金・礼金ゼロ」物件として検索サイトにヒットするため、入居希望者が現れる確率はぐっと高まります。

マンション・アパートの空室対策に、絶対的な正解はありません。だからこそ空室対策は奥が深いし、私にとっても、さまざまなテクニックを試してみる価値があると思っています。