運営や管理の手間なく、利回り15％を可能に　余剰資金で始める「トランクルーム投資」

空室対策、リフォーム、設備や入居者のトラブルなど、賃貸経営にはなにかと手間や悩みが尽きないものだ。そのわりに築年数が経過すると思ったほどの収益も上がらない──。そんなふうに感じているオーナーもいるだろう。そこで、管理や運営の手間がかからず、リスクの低いトランクルーム投資にも目を向けてみてはどうだろうか。トランクルームの開発や運営などを行うUKCorporation コンサルティング営業部の清水裕史マネージャーに、トランクルーム市場の将来性や事業の魅力について語ってもらった。（取材・文／財部 寛子）

500万円からの地道で堅実な投資

──御社では、投資家に向けたトランクルームの開発や運営・管理を行っています。どのような仕組みでサービスを提供していますか。

基本的には、弊社が賃借した物件にトランクルームを設営し、その運営に投資いただいた投資家様に利益を分配する形になっています。家賃や管理費などの費用はもちろんいただきますが、トランクルームの運営や管理はすべて弊社で行っているので、投資家様に日々の作業は発生しません。

──どのような投資家向きですか。

弊社のトランクルーム運営は、基本的には融資前提ではなく、主に余剰資金を活用しての投資になります。特に、500万円以上の余剰資金で、堅実で安定した投資を求める方におすすめしています。一方で、短期的な利益や大きな売却益を狙う方には向いていません。この投資は、実質利回りが15%前後と高く、資産運用や節税対策に適しており、職業も年齢層も幅広い方々に活用いただいています。

市場規模は拡大　安定した収入に

──トランクルームに投資するメリットとしてどのようなことが挙げられますか。

トランクルームの市場規模は、ここ10年で約2.4倍、15年で約3倍以上になっているといわれています。その理由のひとつが、不動産価格の高騰です。賃貸であれば、家賃を抑えるために狭い平米数の部屋を借りることになり、その分、荷物を置く場所は限られてきます。そのため、安く借りられるトランクルームの需要が増えているのです。トランクルーム事業は、収納課題、ひいては社会課題を解決していく一端を担っているともいえ、今後もトランクルームはより一層普及していくと考えられます。

──マンション・アパート経営と比較した場合のメリットについても教えてください。

弊社の事業では、マンションやアパートと比較して初期費用が圧倒的に抑えられること、そして実質利回り15％の実現も可能であることが大きなメリットです。マンションなどの場合は、退去が出た段階でその部屋の家賃収入が０円になり、さらに修繕や客付けにも費用が必要になります。さらに、築年数の経過により家賃の下落リスクも抱えることになります。

一方、店舗ごとに運営するトランクルームは、利用者の解約があっても収入がゼロになるわけではありません。住居ではないためトラブルが少なく、築年数の影響を受けることもほとんどありません。

──注意点やデメリットはありますか。

トランクルーム運営の一番のデメリットは、集客が非常に難しい点だといわれています。業界では通常、黒字化するまでに２～３年前後の時間がかかるとされているのです。しかし弊社では、デジタルマーケティング部門を強化し、さらにインサイドセールス部門で顧客のニーズを丁寧にヒアリングします。その結果、問い合わせいただいたお客様の約80％が契約に結びついています。業界の契約率の平均25％前後と比較すれば、弊社の高い集客効果をご理解いただけるのではないでしょうか。

また、年数が経過するとともに、短期の利用者が減り、長期の利用者が残っていくケースが多く、収益も徐々に安定していきます。

正しく節税して“富動産”を構築

──御社のトランクルーム事業に投資する場合、具体的にはどのような契約・仕組みになるのでしょうか。

2つのプランをご用意しています。1つが「店舗運営プラン」で、初期費用は1,000万円から、実質利回り15％前後を目標にしていただけます。投資家様とは建物転貸借契約と業務管理契約を結び、賃料や管理費などをいただき、弊社が運営・管理を行います。トランクルーム利用者の利用料も弊社が管理し、売上を投資家様にお支払いします。もう1つが、150万円程度の初期費用から始められる「固定収益プラン」です。毎月、売上に関係なく固定額を弊社から投資家様にお支払いします。

また、トランクルームは最初の集客が難しいと先述しましたが、現在、弊社では初年度のランニング費用や広告費用を負担するキャンペーンを行っています。そのため、費用をさらに抑えて、トランクルーム投資に取り組んでいただくことができると思います。

──節税に大きな効果があるということですが、どういった対策になるのでしょうか。

たとえば、「店舗運営プラン」を初期費用1,0 0 0万円で始めた場合、コンサルティング費用やシステム登録料、レンタル収納システム一式、システム運営サポート費用を合わせた950万円を即時償却することができます。所有権がないからこそできる大きな節税対策ではないでしょうか。

──ウチコミ！のオーナーも、賃貸経営の傍ら、効率的な資産運用が可能になりそうですね。

弊社では約400店舗、約1万5,000室のトランクルームを運営しており、店舗数は全国5位となっています。また、全国で約1,200名もの投資家様が弊社のトランクルーム事業を活用しています。そのうちの約80％が未経験の方で、個人の投資家様も約65％いらっしゃいます（2024年9月現在）。現在の賃貸経営に支障を来すことなくできるビジネスのため、資金を有効に活用していただけるのではないでしょうか。また、所有している物件をトランクルームにリフォームして運営したいといったケースにも対応していますので、ぜひ、ご相談ください。オーナー様の“富動産”経営の一助となるよう、今後も弊社ではトランクルーム事業の拡大を図っていきます。

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