賃貸経営・不動産投資、困ったときのフクマルさん ♯4 〜今年も災害被害が多数 修繕対応はどうしていますか？〜（2/4ページ）

一般的な住宅賃貸借契約書の契約条項について記載されているのは、

①本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、それが乙の責めに帰すべき事由によらないときは、甲及び乙は、その使用できなくなった部分の割合に応じて、賃料減額の要否や程度、期間、賃料の減額に代替する方法、その他必要な事項について協議するものとする。この場合において、賃料を減額するときは、その使用できなくなった部分の割合に応じるものとする。

②本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、残存する部分のみでは乙が賃借した目的を達することができないときは、乙は、本契約を解除することができる。

※改正前民法との相違点として
改正前民法では、賃借人の請求により賃料減額の効果が生じていましたが、改正民法では請求によらなくても当然に減額となるのです。また、契約解除にあたり、改正前民法では滅失が賃借人の帰責によらないことが必要でしたが、改正民法では滅失が賃借人の帰責による場合でも解除可能とされます。

ただ、今回の修繕義務に関する改正民法は責任や権限の所在を明らかにした程度で、細かなところに明確な基準などは設けられていませんでした。そこで、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が【貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン】を出し、不具合が発生した場合の計算例も出ていますが、全てがその通りでなくあくまで参考です。それを踏まえて説明していきます。

【貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン】によると、設備故障の状況別に、賃料減額割合と免責日数が規定をされています。（一部抜粋）

１．トイレが使えない：減額割合30％（月額）免責日数1日
２．風呂が使えない：減額割合10％（月額）免責3日
３．水が出ない：減額割合30％（月額）免責日数2日
４．エアコン不作動：減額割合5000円（月額）免責日数3日
５．電気が使えない：減額割合30％（月額）免責日数2日
６．テレビが使えない：減額割合10％（月額）免責日数3日
７．ガスが使えない：減額割合10％（月額）免責日数3日
８．雨漏りによる利用制限：減額割合5～50％免責日数7日

【上記記載を基にした例】
例：賃料10万円の賃貸物件でトイレが3日間使えなかった場合
計算＝賃料10万円×減額割合30％×日割り3/30－免責日数1日
減額金額＝2000円が賃料からの減額の目安