投資用不動産の売却～任意売却編～

投資に失敗したら即・競売!?

希望どおりの条件で物件を売却できれば言うことはありません。しかし、実際には不動産投資がうまくいかず、不本意な形で手放さねばならない場合もあります。しかも、売却金額がローンの残債より少なかった場合、残った金額を支払えないと、不動産に設定されている抵当権を抹消することができません。

任意売却という制度があります。これは、ローンが支払えなくなって不動産を売却する場合、債務者（所有者、売主）と債権者の間に仲介者が入ることで、不動産を競売（けいばい）にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で取引を成立させることを言います。言い換えれば、売却しても借金が残り、競売にかけるしかない物件を、債権者の合意の下で一般の市場にて売却することです。任意売買では、仲介業者が債権者と交渉し、住宅ローンを完済しなくても抵当権の抹消に応じてもらうことになります。借金付きの物件ではなくなるので、買い手も付きやすくなるわけです。

ただし、債務者には残った借金の支払いの義務はしっかり残ります。これは、借金の整理方法として知られる債務整理と似ています。債務整理では、債務を一本化して一定期間に返済する代わりに、借金の利子が帳消しになります。任意売却では、担保が抹消されるわけです。

任意売却は基本的には経済的に破綻した人が取る手段ですが、実際には投資用物件が任意売却の対象になることもあります。任意売却を手掛ける弁護士事務所・不動産業者も増えています。

実は投資用物件の場合は居住用物件の場合と異なる点が2つあります。1つは、管理会社、賃借人など、債権者以外の利害関係者がいること。そして、ローンが住宅ローンではないということです。住宅であれば、話は比較的簡単です。同居している家族、あるいは不動産の権利を持っている親族を説得すれば事足ります。しかし、投資用物件の場合は、住んでいる人間は赤の他人です。その物件を管理することで利益を得ているのは、管理会社です。それぞれに利害関係が異なるため、交渉は難航することもあります。そのため専門の弁護士事務所や相談員などが増えているのです。

不動産投資がうまくいかなくなっても、いずれ市況が好転して安定的な収益を生み出せると考えて頑張っている人もいると思います。しかし、ローンを返せないところまで行ってしまうと、下手をすれば自宅や他の不動産も手放すことになりかねません。

任意売却であれば、金融機関と話し合って少しでも有利な条件を引き出せる可能性がありますし、残債についても無理なく返済できる形にまとめることが可能です。不動産投資に失敗した場合のセーフティネットとして覚えておくと良いでしょう。