高くても安くてもダメ――管理費と修繕積立金はいくらが相場なのか？（2/2ページ）

1つの目安は 合わせて25％

マンション投資において管理費と修繕費のバランスは、どのように考えたらよいのでしょうか？
　
私は管理費と修繕積立金の合計金額が、毎月の家賃の25％以下に収まるぐらいが適正な金額ではないかと考えています。これを上回ってしまうと表面利回りと実質利回りの差が大きくなってきます。また、ローンを組んで購入したオーナーの手取りに影響してきます。

とはいえ、この費用が低ければよいともいえません。物件価値の維持、また将来の大規模修繕工事の際にお金が足りなくなるとも限りません。とくに築浅の物件によくあることですが、不動産投資向けに作られたマンションでは利回りをよく見せようとして、修繕積立金を1000円、2000円と低く設定しているものがあります。

たとえば、総部屋数が40室のマンションで2000円の修繕費だと15年後の修繕積立金は、
2000円×40室×12か月×15年＝1800万円
になります。

一方、国交省が2018年に発表した大規模修繕工事にかかる費用は、1戸あたり「75万～100万円」が30.6％で最も多く、次いで「100万～125万円」が24.7％、「50万～75万円」が14％となっています。

この数字を元に全50戸のマンションの大規模修繕工事費用を計算すると次のようになります。

3750万円～5000万円　約31%
5000万円～6250万円　約25％
2500万円～3750万円　約14％

修繕積立金が2000円では、いずれのケースでも足りないことになります。もちろん、ファミリー向け、ワンルームといった間取りやマンションの規模によって違いはあるでしょう。しかし、購入価格が安定してくる築20年以上の中古マンションでは、大規模修繕工事は2回目になり、工事費はさらに増えることが予想されます。いずれにしても、2000円ほどの修繕積立金では足りなくなると考えたほうが現実的です。

どのくらいの修繕費を見積もればよいか。

その1つの目安になるのが11年に国土交通省が出した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。

これによると、15階未満／建築延床面積5000㎡未満の1㎡あたりの1か月の修繕積立金の平均値は218円になっています。この平均値で20㎡のマンションの1戸あたりの1か月の修繕積積立金は4360円になり、15年間で3900万円あまりを確保することができます。国交省が18年に発表した数字とも合致してきます。

マンション投資の物件選びでは、どうしても立地や設備、また周辺地域ばかりに目が向かいがちになります。しかし、もう一度「マンションは管理で選べ」という言葉を是非思い出してください。