マンション投資で失敗する人と成功する人の違いはここにあらわれる

慣れてくるとはじまる“物件ほしいほしい病”

慣れというものは恐ろしいもので、最初はおっかなびっくりはじめたものでも、慣れてくるとそういった感覚が薄れてくるもの。これはどんなものでも当てはまるものです。

以前、書いた「大家業をはじめた人が填まる落とし穴――資産バランスとチェック」の記事で、最初に中古の区分マンションのオーナーとして部屋を所有し、問題なく運営できると続いて、2部屋目、3部屋目とほしくなる方が多くなるというお話をしました。

これは1部屋目失敗しなかったことで、安心感や、ちょっとした自信がつくこともあります。また、1部屋なら2部屋、2部屋なら3部屋のほうがリスクを回避することができるということもあるからなのでしょう。

もちろん、ワンルームマンションや１LDKという小さめの物件ではこの考え方は間違いではありません。

この考え方はもっともなのですが、なかにはその部屋を購入（投資）することによるリターンよりも、単に物件がほしいという思いが先行して、とにかく物件を早く手に入れたいという焦りのような気持ちになる方もいらっしゃいます。

早くに物件を見つけ、長く活用することは有利であることは間違いありません。しかし、ただ早く購入すればよいというわけではありません。

コレクターになってはいけない

私は、マンション投資を行う際に自らにこう言い聞かせています。

「欲望を小さく持つこと、そして、よい球が来るまで待つこと」

どうしても、人は目先にある欲望にとらわれてしまいがちです。はじめて賃貸マンションオーナーになった際は「大丈夫かな」というように不安もあり恐る恐る、手探りな状態です。

しかし、毎月毎月きちんと家賃収入が入ってくるようになると、まずは一安心。そして、収益が出てくるようになると、収益をさらに増やしたいという気持ちに変わります。

恐る恐るだった気持ちが、これなら大丈夫、次はどうしようかとなり、どんどん行こうと気が大きくなってしまいます。やがて、その気持ちは毎月の収入よりも、所有物件を増やしたという、いわば“物件コレクター”のようになってしまうのです。

最初は、資産を少しでも増やそう、あるいは将来のためにという思いだった中古マンション投資が、その目的意識が薄れ、あるいは忘れてしまう。「物件が欲しい」という気持ちにとらわれてしまうと、どこまでの規模までにするのか、将来安心できる収入額がいくらあればよいかも分からなくなり、これまでの気持ちのタガが外れてしまい終わりが見えてこなくなってしまいます。

もちろん、マンション投資から、マンション賃貸業というそれを生業するのであれば、拡大は必要です。しかし、投資と生業では、考え方やリスク管理、資金計画などが違ってきます。まさに心構えから変えて、取り組む必要があります。

例えば、会社に勤めながら片手間というのではなく、会社を辞めて真正面から向き合うぐらいのことが求められることもあると思います。

区分マンション投資で失敗しない大原則

しかし、あくまでも投資目的というのであれば、重要なのは最初に持った「目標を失わない」という原点に立ち返ることです。その目標を新たものにして、目標そのものを大きくするということもあるでしょう。しかし、物件を増やし続けることを目標にすべきではありません。

また、新たな物件を次々と手に入れたいという気持ちが強くなると、最初のうちは慎重に物件選びをしていたものが、物件選び自体がだんだんとおろそかになります。それまでは100点満点とまではいかなくても70～80点とより厳しい目で見ていたものが、「まあ、この物件ならいいか」と50点ぐらいでも購入してしまうようなことにもなってしまいます。

では、何を目標にすべきか――。

やはり重要にすべきは「収益」だと私は思っています。具体的には、年間収益の目標や将来、必要と考える収入額を得るためにどうするかといったことです。

当然のことですが、区分マンションは築年数が経てば経年劣化し、修繕費がかさんできたり、場合によっては空室を避けるために家賃値下げの必要も出てくるでしょう。もちろん、そうならない物件を探すわけですが、絶対にそうならないとは限りません。

そして、そういった物件は、収益率が下がってきます。であれば、場合によっては収益率の低い物件を売却、収益率の高い物件への買い換えも考慮する必要も出てくるでしょう。

そのためオーナーとしては常に自分の持つ物件の収益率に目を配ることが必須です。そして、いざというときのために収益率の高い物件、つまり人気の物件や、そのときどきのトレンドをつかみながら物件を見る目を養っておく。

これがマンション投資に成功する人、失敗する人の違いだと思うのです。

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