マンショントラブルにどう向き合うか（2/3ページ）

マンションの老朽化への対策としては、①大規模修繕工事を行う、②建て替える、③マンション及びその敷地を売却する、という３つの方法がある。

① 大規模修繕工事について
まず、大規模修繕工事を選択する場合、大規模修繕工事は、一般に「共用部分の変更」に該当するところ、大規模修繕工事で「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」であれば普通決議によって行うことができる。しかし、それ以外のものは特別決議となり、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による決議が必要となる（区分所有法１７条１項）。

この「形状又は効用の著しい変更」というのは、変更を加える場所、範囲、態様、程度などを総合的に勘案して個別に判断する必要があるため、専門家によるアドバイスを求めた方が良いと思われる。この大規模修繕工事に関しては、国土交通省から、「改修によるマンション再生手法に関するマニュアル」が公表されている。

② 建替えについて

次に、建替えを選択する場合、説明会を実施し、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数による建替え決議が必要となる（区分所有法６２条１項。）建替える場合、様々な手続を決めなければならないため、マンションの建替え等の円滑化に関する法律を活用し、法人格を有する建替組合による円滑な建替えの遂行を目指す必要がある。この建替えに関しては、国土交通省から、「マンション建替え実務マニュアル」が公表されている。

③ マンション及びその敷地の売却について
そして、３つめのマンション及びその敷地の売却を選択する場合、従来、区分所有者の全員の合意を取り付けなければ売却をすることができなかった。しかし、平成２６年６月に「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」が改正され、マンション及びその敷地を売却するための特例が創設された。この特例によって、特定行政庁からマンションを除去する必要があるという認定を受けることで、区分所有者数、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の賛成によって、マンション及びその敷地を売却することが可能となった。この売却に関しては、国土交通省から、「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」が公表されている。

いずれにしても、以上の３つの方法のどれを選択するかについて、大規模修繕工事、もしくは建替えにかかる費用、容積率の余剰の有無、修繕積立金の額などを考慮し、検討することになる。