普通借家契約とは｜貸主からの解約や中途解約について（2/2ページ）

【普通借家契約とはどんなものか】（建物の賃貸借契約）

１　契約の方法

原則、書面による契約でも、口頭による契約でも可能です。
ただ、今の世の中の煩雑さを考えれば、トラブル予防のためには「契約書」などの書面は必要です。

※　不動産業者が仲介に入った場合は、書面は必ず作成されます。（法律で義務化されます）

２　更新の有無（貸主からの解約）

貸主からの解約は「正当な事由」がある場合のみで、無い限り更新されます。
この正当事由の判断は、貸主・借主の建物の使用を必要とする事情の優劣が最大の判断基準になり家賃の支払い状況等の、この賃貸借契約の経過状況や、建物の利用状況や現況、更新を拒絶しようとする貸主から借主への「立ち退き費用」の提供・その額などを総合的に判断されるわけです。

大家さんの「正当な事由」はこの通り、非常にハードルが高く借主さんが住みたいと思っている間はほぼ、住み続けることが出来ます。（借主さんにやさしく出来ています。）

更新の話合いや、更新期日を忘れていたなど理由の如何を問わず、更新期日を過ぎても更新が行われなかった場合は「法定更新」と見なされ、そこからは「期間の定めの無い契約」となり契約は継続します。

３　契約期間は？

普通借家契約で、１年未満の期間を定めても「その期間設定」は無効になり「期間の定めの無い契約」と見なされます。これも契約期間を短く設定する事が、借主に一方的に不利を生じさせるので無効になるパターンです。　因みに「期間の定めの無い契約は」当然、更新が無くなります。

４　賃料の増減に関する特約の効力は？

特約に拘わらず、借主・貸主ともに双方から賃料の増減を請求できる。但し、請求＝決定では無いので注意も必要です。あくまでも、借主・貸主の合意が基本。双方の合意が取れなければ、実現が難しいです。（訴訟なり調停なりが必要になります。）

※　一定の期間、増額しないなどの特約などがある場合、その特約に従う。

５　借主さんからの中途解約は？

特約があれば、その定めに従う。現在では、解約の１～２か月前に申し出れば有効に解約できる特約が、ほぼ付いています。ここは、確認しておきましょう。この特約が無いと、中途解約する時に「残りの期間の家賃を請求」される可能性があります。

以上の内容が「普通借家契約」です。

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