共有名義の「農地」の売却――売るための準備と超えるべきハードル

「農地」が売りづらいこれだけの理由

空き家問題がクローズアップされる中で、売りづらい物件、いわゆる「難あり物件」にはさまざまなものがあります。具体的には別荘、長期間放置された戸建て、再建設不可物件……こうした物件を売却するのは大変です。中でもいくつものハードルをクリアしなくてはならないのが「農地」の売却です。

農地には家を建てることができないだけでなく、買う人も限定されます。農地を買えるのは原則として、農家や農業法人でなければなりません。市街化区域以外のエリアの農地の売買にあたっては農業委員会に申請し、許可をもらわなくてはならず、売主と買主との間で自由に土地のやり取りができないのが農地なのです。

そのため農地の売買は非常に難しく、売却には時間もかかります。こうした理由も耕作放棄地として放置されたままの農地が増える原因になっているのではないかと思います。

そんな農地ですが、一定要件を備えていることで売る際に「農地」からほかの用途の土地として利用する目的で売る「農地転用許可」の手続きを取ることで売りやすくなります。しかし、これも一筋縄ではいきません。この手続き（農地法の許可申請）を行うのが行政書士の先生なのですが、行政書士なら誰でもよいというわけではなく、農地転用許可の取得には経験が必要になります。しかも、こうした手続きはローカルルールもあるため、できればその地域の行政書士の先生に依頼することが望ましいです。ただ、行政書士の先生の中には「よそ者からの依頼は受けない」という人もいて、最初のハードルは地元の経験豊富で、かつ柔軟な行政書士の先生を探すことになります。

【実例紹介】相続で取得した「共有名義」の市街化調整区域の農地を高く売却（神奈川県横浜市）

今回ご紹介するケースは、横浜市内で相続された農地です。この土地は市街化調整区域にあり、建物の建築ができないものでした。また、親族4名で共有されている農地でした。

共有名義人の方々も高齢になってきたため、このままでは今後、相続が発生すると、さらに共有者が増えてしまう。共有名義人の少ない今、なるべく高い金額で売却したいということでした。当社への相談前に大手含むいくつかの不動産会社に相談されていたとのことでしたが、農地の売買は難しいと断られたといいます。

売主様とお会いした後に物件調査を実施したところ、次のようなことがわかりました。

土地の制限については、聞いていた通り、市街化調整区域の土地で建物の建築は不可。仮に特別な許可を取得して、建築許可を受けたとしても、1)地型が三角形であること、2)近くに水道管の埋設がないこと、3)隣地に鉄道の線路があり、列車の振動を受けることなどから、建物の建築は難しいと思える土地でした。

手続き上の問題としては、農地の売却にあたっては、農地法の許可証が売買時の所有権移転登記の必須書類になります。そこで農業委員会において、農地法の許可の取得が売主及び立地基準的に可能かどうか確認を行ったところ、これについては売主及び立地基準的に農地法の許可取得は可能との見解を得ることができました。ただ、法務局備付けの公図（場所を表す図面）と現況の境界線に相違があることがわかり、これについては買主が見つかった段階で対処することにしました。

ニーズはあっても、金融機関の担保評価の低さがネック

こうした確認が終わればあとは、買主を探すだけです。もちろん、売主様が出されている条件に合う買主を探さなくてはなりません。とはいえ、これには何か特別な妙手はなく、地道に買主を探していくしかありません。

売却価格については周辺の土地相場のリサーチを行いましたが、市街化調整区域の土地の場合、大半が宅建業法適用外のことも多く、取引事例がないこともあります。そこで今回は数少ない周辺の取引事例から最も高い金額にさらに上乗せした金額、つまりは売主様のご希望金額で販売を開始することにしました。

売り出してみると、建築不可の市街化調整区域の農地でありながら、意外にも反響があり複数件の問い合わせがありました。そのほとんどは土木会社や建築会社からで「車両置場・資材置場で使いたいというものでした。とはいえ、市街化調整区域の農地は、金融機関の担保評価も低く、条件に見合う買主はなかなかいらっしゃいませんでした。実際、問い合わせをされてきた方々は、このあたりの折り合い（融資の利用）が付かず見送ることに。結果的にインターネット経由でお問い合わせいただいた買主様と購入価格や条件面で交渉。境界線の問題も売買が決まってから対応するということで合意に至りました。

売買の合意のあとの農地法の許可申請

しかし、農地の売買は売主様と買主様が合意したからといって終わりではありません。売買契約締結後、すぐに行政書士の先生に「農地法の許可申請」をお願いしなくてはなりません。（農地法の許可申請は、本人申請も可能）

農地法の許可申請に際しては、現場の作業予定図面や見積り、その他詳細資料を準備・作成する必要があり、専門的な知識が必須です。農地法の許可には、許可申請から許可まで約2～3カ月かかることもあります。

また、今回のケースでは、共有名義の方の中にご高齢の方がいたため、売主様の主治医からの意思能力についての意見書をもらうなど細心の注意を払い手続きを進め、売買を終了さることができました。このケースでは経験もありフットワークよい行政書士の先生だったため、こうした手続きもスムーズに進みました。

しかし、このケースはそれで終わりというわけではありませんでした。土地の取引終了後、地中よりゴミが出てくるなどのトラブルが発生しました。これについては双方で話し合いを行い、両者とも納得される結論に至り、無事に完了することができました。

さて、今回の案件は「市街化調整区域の農地の売買」ですが、農地の売買・賃貸については、実は首都圏の不動産会社の営業担当者はその方法やノウハウを知らない方がほとんどです。こうしたノウハウがないと、1000万円で売却できる物件が半分以下になったり、いつまでも売れないこともあります。そこでポイントは相談する不動産会社ができないのであれば、そういうネットワークを持つ会社かどうかを見極めることです。

今回のケースは、相談者が直接当社に来られたのではなく、別の不動産会社からの紹介でした。その場で断られても、あきらめずそうしたネットワークがないか、聞いてみるのも農地を売却するための1つの方法なのです。

「売れない不動産はない〜負動産を富動産に変える〜」田中裕治氏のコラム一覧
第1回　  どうしても売れない不動産をどう売るか
第2回  　「苦しい物件」を早く処分するために必要なこと
第3回 　 狭小住宅や築古物件、売却しようとしたらトラブル発覚　注意したいポイント
第4回 　 車が入らない、市街化調整区域…マッチングで売れない不動産を売る
第5回 　 売却しやすい農地、売却しにくい農地――農地の相続・売却は早め早めの対応で
第6回　  共有名義の自分の持分だけの売却――いったいいくらで売れるのか？
第7回　  「事故物件」は売れるのか？　事故物件を売るために必要な取り組みと事前対策ポイントとは
第8回　  共有名義の「農地」の売却――売るための準備と超えるべきハードル
第9回  　別荘の売却――コロナ後の「新しい生活様式」で人気が高まる別荘の見切りの付け方
第10回　使えない、建て替えできない……市街化調整区域の「分家住宅」の対処法
第11回　底地と借地の売却で重要なのはタイミング
第12回　農地転用で市街化調整区域の農地の売買を可能にする