大阪府大東市寺川マンションオーナー中矢正史様:ご成約インタビュー

ターゲットを見極めれば、『古い』『和室』『一階』物件でも成約する!

今回の成約インタビューは関西に住む大家さん、中矢オーナーです!現在所有の物件は、92部屋。しかもすべて自主管理です。元は関東でインターネット関係のエンジニアをされていた中矢オーナーは、20年前に知人がマンションを建てるという話をしていたのをきっかけに興味をもち、賃貸経営を始められました。そんな中矢オーナーには、2つの目標があります…。 それは「すべて満室にすること」、「100部屋所有すること」なんです! 中矢オーナーの賃貸経営はどのようなものかご紹介します!

横山中矢オーナーがウチコミ!に登録したのは、2014年の5月。ずいぶん前から登録してくださっていたのですね!

中矢オーナー満室にするためには一つでも募集の幅は広い方がいいと考えていて、自分で募集できるサイトはないか探していたんです。ネットで御社のサイトを見つけて登録したものの、2014年時点ではエリアがまだ関西に進出していなかったので、会員登録だけして、待っていました。

そして昨年の10月、ウチコミ!事務局から関西進出の連絡を受け、中矢オーナーはウチコミ!を利用しはじめました。

ターゲットを見極めれば、『古い』『和室』『一階』物件でも成約する!

今回、ウチコミ!でご成約したのはこちらの物件です! 学研都市線の野崎駅から徒歩8分のところにある築29年のマンション

101号室の間取りと写真
今回成約した101号室の間取り、2部屋とも和室

学研都市線の野崎駅から徒歩8分。駅には近いですが、築29年のマンション。部屋は今時珍しい和室。しかも、防犯的に敬遠されがちな1階のお部屋…。

野崎駅とは:大阪から電車で30分、京橋からは14分のところに位置する学研都市線の駅です。野崎駅には、人形浄瑠璃の題材にもなった、お染久松の悲恋物語で有名な野崎観音(慈眼寺)があります。野崎駅がある大東市は、平安時代から大阪と奈良を結ぶ交通の要衝として栄えました。江戸時代には商都大阪の重要な後背地となりました。

「築29年」「和室」「一階」どれも決まりにくそうなキーワードは、不動産会社さんも案内しづらそうです。

ところが、こちらの物件、ウチコミ!に掲載してから、たった一ヵ月で成約しました! 今回入居された方は、ご高齢のご夫婦でした。 実は、中矢オーナーは101号室にご高齢の方が入居するのはあらかじめ想定済! 一体どういうこと!?

中矢オーナーが賃貸経営を行う上で誰をターゲットにしているのか聞いてみました!

中矢オーナー
中矢オーナー

中矢オーナー人口減少で日本全体で部屋が空いてきているじゃないですか。でもトータルの人口は減少しているけれど、グラフにしたときに増えている層があるんです。どこだと思います?

横山高齢者の方ですか?

中矢オーナーその通り!60歳以上の高齢者の方は増えている。そしてもう一層増えているところがあるんです。

横山それはどこでしょうか?

中矢オーナーそれは、30・40代の独身の男女なんです。なので、20代の独身の男女だと、小さなワンルームにニーズがありますが、30・40代になってくると、ある程度お金があるので1LDKに住んだりして、ゆったり生活をしたいというニーズが出てきますよね。今後ますます増えていくだろうこの2つの層にポイントを置いてやっています。

なるほど。人口の推移をみてターゲットを絞っていくのは良いアイディアですね。 ターゲット層がこれからどうなっていくのかも考慮に入れて賃貸経営をする必要がありますね。

※参考:厚生労働省 日本の人口ピラミッドの変化

決まりにくい一階の部屋ほど、決まりにくい和室にせよ!

ほとんどの部屋は、リフォームをして洋室に変えている中矢オーナー。しかし一階はあえて和室のままにしていたそうです。防犯上一階は決まりにくい傾向があるにもかかわらず、リフォームをせず和室のままにしたのはなぜでしょうか。

和室

中矢オーナー実は、一階は高齢者の方からは好まれるんです。階段は登るのが大変だから、一階がいいというニーズはありますよね。

横山なるほど!高齢者の方が住む可能性が高いから、高齢者の方が馴染み深い和室を残していたのですか?

中矢オーナーそれもあります。また洋室にリフォームしないことで、家賃も他の部屋より下げることができます。

年金で生活をされるご高齢者の方にとっては、家賃は少しでも節約したいですよね。 そのようなニーズも考えてのことだったのです。

~ポイント~
「綺麗にして募集をすれば決まる」というわけではありません。費用をかけて綺麗に直しても、元を取るために賃料が上がってしまっては、入居希望者さんが返って入りづらくなってしまうことも。「いかにコストダウンするか」、且つ「入居希望者さんにとって住みたいと思う部屋にするか」の二つのバランスを中矢オーナーは追及します。

費用を大幅削減!入居希望者さんに選ばれるウチコミ!

またウチコミ!での入居者募集は、オーナーにとっても入居希望者さんにとっても費用削減につながります。

横山ウチコミ!での募集と通常の不動産会社で行う募集、中矢オーナーにとって一番の違いは、何でしたか?

中矢オーナーウチコミ!では、オーナーが払う費用が違いますね。仲介手数料一ヵ月で済むのがすごく助かります。ウチコミ!ですべて決めたいくらいです。通常は、業者さんには広告料を二ヵ月~三ヵ月払っていますので。

横山二ヵ月~三ヵ月広告料を払うオーナーさんはこのあたりで多いですか?

中矢オーナー結構いると思いますよ。中には一ヵ月しか広告料払いませんという人もいると思いますが、広告料一ヵ月にしてしまうと、客付けと元付けで利益を折半したら、元付業者さんには半月分しか入ってこないですよね。半月分の利益だったら、元付業者は、他社に募集させないで、自社で囲いこんでしまいます。

横山結果的に、インターネット上での露出が減ってしまいますね。

中矢オーナーそれならば、広告料は必要経費ということで、倍の費用を出してもさっさと満室にした方がいいかな、営業マンも覚えてくれるかなと思って、仕方なく二ヵ月~三ヵ月で募集をかけています。広告料、一年間で見ると費用はえらいことになっていますよ。10万の部屋だと広告料30万ですからね。痛いです。でも三ヵ月払うと、不動産会社さんがやる気を出して、入居者さんが望んでないのにつれてきますからね。

~ポイント~
入居希望者さんの窓口が不動産会社になっているため、大家さんの見えないところで、不動産会社さんが「広告料が多い物件か、少ない物件か」で物件を紹介する優先順位が決まってしまいます。 ウチコミ!では、入居希望者さんの窓口は大家さんになるので、不動産会社さん主導にならず、入居希望者さんは住みたいお部屋にダイレクトに希望を出せます。仲介手数料が無料なので、より入居希望者さんは「ウチコミ!で申し込みをする方がお得」になるんです。
今回申し込みをされた入居者さんのアンケートでも、「仲介手数料無料で、とても良心的だった。」と書いてあります。
ウチコミ!で契約をした入居者のアンケート
ウチコミ!で契約をした入居者のアンケート

物件の閲覧数を増やすために写真の見せ方を工夫しました

中矢オーナースーモやホームズは、不動産会社さんが募集をするサイトなので、大家自身は自分の物件がどのくらい見られているのかわかりません。一般媒介でお願いしているので、閲覧数などの報告もないです。しかし、ウチコミ!では閲覧数がわかるのでよく見ています。近所の閲覧数に対して自分の閲覧数を比較できるじゃないですか。『家賃落とした方がいいかな、設備を変えなきゃ』というふうに意識しますね。

横山実際に閲覧数を見て、物件情報を改善したところはありますか?

中矢オーナー物件掲載当初、写真の枚数が少なかったので閲覧数が増えなかったんです。それから、写真はいれなくてはと思い、自分で撮影しました。物件の写真を撮って自分で掲載するということはウチコミ!でやるのが始めて。それから物件に行くと必ず写真は撮っておくようになりました。

横山中矢オーナーの写真、とても部屋が広く見えますね。何で撮影したのですか?

中矢オーナースマホで撮っているんです。写真は、とにかく広く、明るく撮るのを心がけました。

横山スマホで、広角気味にとるのは大変ですよね。どうやって撮影したのですか?

アップルウォッチを確認しながらスマホで撮影する様子を再現する中矢オーナー
アップルウォッチを確認しながらスマホで撮影する様子を再現する中矢オーナー

中矢オーナーアップルウォッチを持っているので、アップルウォッチに映像を映して、スマホを壁際に寄せながら撮っています。

私も自宅のお風呂で試しに撮影してみましたよ~!

風呂場の写真を比較
左:普通に撮影したときの写真 右:風呂場の端っこから撮影したときの写真

端っこから撮影した方が、お風呂場全体が見えて広く感じますね~!

横山なるほど!これだったら一番端から撮影できますね! とても広く見えます! 中矢オーナー、今回はありがとうございました! 100室まで残り8部屋…がんばってください!

~ポイント~
できるだけ部屋の端っこから撮影すると、部屋を広く写せますよ! 床を少し多めに入れる気持ちで撮影すると、より広さをアピールできます! 広めに撮影するために自撮り棒を使うオーナーさんもいらっしゃいます。 [まとめ]
  • 「一階」は高齢者の方がおすすめ!ターゲットを見極めれば、成約できる!
  • ウチコミ!なら、入居希望者は仲介手数料無料!大家さんは広告料なし!
  • 物件写真はアップルウォッチ&スマホで撮影、広く見せられる!
中矢オーナー(左)と横山(右)

他にも利用中のオーナー様の声は多数ございます

写真をクリックするとより詳しいインタビュー記事がご覧になれます。

東京都あきる野市横沢戸建オーナー橋本様
戸建オーナー橋本様
プロのカメラマンが撮った写真のおかげで成約することができました
大阪府高槻市明野町アパートオーナー木村様
アパートオーナー木村様
「やっぱりウチコミ!なら反響があるんだな」という確信を持てました
東京都府中市南町アパートオーナー宮崎様
アパートオーナー宮崎様
ウチコミ!で自分で入居者募集をしたら、6ヶ月間の空室が1週間で決まりました
埼玉県北葛飾郡杉戸町高野台東マンションオーナー遠藤様
マンションオーナー遠藤様
人の心に響くアピール文でウチコミ!で10回以上も成約しました
兵庫県明石市二見町東二見アパートオーナー山中慶邦様
アパートオーナー山中慶邦様
自分の言葉でPRできるところが画期的、掲載して1ヶ月もしないうちに成約しました
大阪府吹田市千里山西マンションオーナーHN様
マンションオーナーHN様
「大家さんの対応がよかった」物件以外の要因で入居者が決まりました
大阪府大東市寺川マンションオーナー中矢正史様
マンションオーナー中矢正史様
ターゲットを見極めれば、『古い』『和室』『一階』物件でも成約する!
神奈川県藤沢市白旗アパートオーナー木村様
アパートオーナー木村様
入居希望者と直接やり取りをすれば成約率は上がります
東京都国立市西アパートオーナー大久保和治様
アパートオーナー大久保和治様
大家から入居希望者に直接物件提案ができるのは「ウチコミ!」しかない
神奈川県横浜市西区伊勢町アパートオーナー中村維男様
アパートオーナー中村維男様
エージェントのおかげで退去前に次の入居者が決まりました
埼玉県新座市北野アパートオーナー花ケ崎様
アパートオーナー花ケ崎様
「ウチコミ!」は結果が出ているので利用しない訳にはいきません
東京都足立区梅島アパートオーナー井上嵩久様
アパートオーナー井上嵩久様
入居希望者さんの雰囲気が直接伝わってくるので安心でした
神奈川県川崎市麻生区百合丘アパートオーナー村上様
アパートオーナー村上様
ひとつのお部屋への反響から2件成約できました
東京都豊島区西巣鴨マンションオーナー三神佐智子様
マンションオーナー三神様
「ウチコミ!」は大家さんの顔が見えるので、入居希望者はお問い合わせがしやすい
東京都東村山市萩山町マンションオーナー谷口睦美様
成約事例
マンションオーナー谷口睦美様
実は入居希望者さんからウチコミ!を紹介されたのです
東京都新宿区西早稲田マンションオーナー落合潤也様
成約事例
マンションオーナー落合潤也様
物件掲載から1週間で成約、反響のはやさに驚きました
東京都練馬区立野町マンションオーナー山田慎一様
成約事例
マンションオーナー山田慎一様
反響を見て文言やアピールを改善できる、創意工夫が成約につながりました
埼玉県北本市中丸戸建オーナーT.O様
成約事例
戸建オーナーT.O様
入居者募集で不動産会社に左右されない、直接募集なら機会損失が防げます
千葉県松戸市久保平賀戸建オーナー加藤公章様
成約事例
戸建オーナー加藤公章様
入居希望者さんの質問に直接答えることが成約への近道だと感じました
埼玉県入間市小谷田アパートオーナー粕谷喜朗様
成約事例
アパートオーナー粕谷喜朗様
入居希望者へ自分から提案したことがきっかけで成約できました
神奈川県川崎市高津区北見方マンションオーナー長岡大樹様
成約事例
マンションオーナー長岡大樹様
「内見は自分でやりたいんです!」直接募集の時代に先乗りしています
千葉県千葉市花見川区宮野木台戸建オーナーメイフェア企画清水様
成約事例
戸建オーナーメイフェア企画清水様
エージェントの協力があったから成約することができました
神奈川県横浜市鶴見区本町通マンションオーナーDY様
成約事例
マンションオーナーDY様
物件掲載の翌日に内見希望が入りました、大家さんの直接募集がメインになるでしょう
神奈川県小田原市久野アパートオーナー松本俊輔様
成約事例
アパートオーナー松本俊輔様
広告費を払っても決まらなかったのに、広告費が不要なウチコミ!で成約になリました
千葉県八千代市勝田台南アパートオーナーFT様
成約事例
アパートオーナーFT様
テレビ東京「WBS」を見ました、賃貸業界を変える画期的な仕組みに共感しました
東京都稲城市平尾アパートオーナー鈴木様
成約事例
アパートオーナー鈴木様
入居希望者と直接やりとりができることが、人柄がわかって安心できるし成約にもつながる
神奈川県横浜市港北区綱島西アパートオーナー立花様
成約事例
アパートオーナー立花様
ウチコミ!事務局のサポートで自分で入居者募集ができました
東京都葛飾区立石マンションオーナー夏山様
成約事例
マンションオーナー夏山様
直接入居希望者から問い合わせがくるのは画期的で良い機能ですね
千葉県鴨川市天津アパートオーナー水谷様
成約事例
アパートオーナー水谷様
物件撮影や間取り図作成といったウチコミ!のサポートが助かりました
千葉県柏市亀甲台町アパートオーナーY様
成約事例
アパートオーナーY様
ウチコミ!を通じて管理を任せられるエージェントに出会えました
東京都中野区本町マンションオーナー伊澤様
成約事例
マンションオーナー伊澤様
自由に書けるコメント欄の内容を工夫して、スムーズな契約ができました
埼玉県所沢市東町マンションオーナーMK様
成約事例
マンションオーナーMK様
朝メッセージが来て即日契約、ウチコミ!はスピード感があります
東京都中央区勝どきマンションオーナー金森様
成約事例
マンションオーナー金森様
ウチコミ!は入居希望者の費用負担が少ない、だから登録して1週間で成約しました
マンションオーナー島﨑明広様
成約事例
マンションオーナー島﨑明広様
入居希望者から直接聞く、自分も直接伝える、新しい賃貸経営を感じました
アパートオーナー瀧澤守様
成約事例
アパートオーナー瀧澤守様
入居希望者さんの本音を直接聞けるので、リアルなニーズを知ることができる
マンションオーナー高橋様
成約事例
マンションオーナー高橋様
相場よりも高い家賃ですがウチコミ!で成約になりました
アパートオーナー山口悟史様
成約事例
アパートオーナー山口悟史様
大家業はサービス業、大家は経営者。商品を良く知り、お客目線にたたないといけない
アパートオーナー小島様
成約事例
アパートオーナー小島様
空室7部屋のうち6部屋がウチコミ!で成約になりました
オーナー兼エージェント 株式会社ADY山口純子様
成約事例
オーナー山口純子様
オーナー兼エージェントなので、入居者の方に安心してご契約いただけました
アパートオーナー中村昌主様
成約事例
アパートオーナー中村昌主様
お部屋リクエストに提案して反響獲得、自ら動くことが空室対策だと実感しました
アパートオーナー小川貴裕様
成約事例
アパートオーナー小川貴裕様
1年半空室だった部屋が登録後2ヶ月で成約しました
アパートオーナー黒澤隆明様
成約事例
アパートオーナー黒澤隆明様
これからの空室対策は入居者目線で工夫を重ねるしかありません
マンションオーナー本橋明様
成約事例
マンションオーナー本橋明様
広告宣伝費なくPRができる、ウチコミ!は物件の魅力を存分に伝えられる
アパートオーナーK.I様
成約事例
アパートオーナーK.I様
徒歩15分、築22年、1R、3点ユニットの物件に入居が決まりました
アパートオーナ本田様
成約事例
アパートオーナー本田様
管理会社プラス自らもアピールすることで、物件の露出を増やし成約につなげる
マンションオーナ山川様
成約事例
マンションオーナー山川様
ウチコミ!は不動産会社と併用して集客できる最高の空室対策です!
マンションオーナ阿部由美様
成約事例
マンションオーナー阿部由美様
写真やアピールを自ら選べるので型通りではない物件の個性が伝えられる
戸建オーナー山下工務店青木様
成約事例
戸建オーナー山下工務店青木様
オーナーが入居希望者の期待に応えるには、直接コミュ二ケーションを取ることがカギ
マンションオーナー鈴木直行様
成約事例
マンションオーナー鈴木直行様
直接入居希望者に物件アピールができる! 細かい所まで自分でチェックしています
マンションオーナー宮本知之様
成約事例
マンションオーナー宮本知之様
ウチコミ!を通じて問い合わせが3件うち1件が成約、内見後すぐに決まりました
マンションオーナー内本智子様
成約事例
マンションオーナー内本智子様
ウチコミ!の利点は入居希望者の声が聞けること、なぜなら賃貸経営はサービス業と考えるからです
テラスハウスオーナー谷本真様
成約事例
テラスハウスオーナー谷本真様
入居希望者と直接やりとりすることで、物件の正しい情報をお伝えできる点が良かった
マンションオーナー山﨑正夫様
成約事例
マンションオーナー山﨑正夫様
退去が決まりすぐにウチコミ!で募集をし、内装工事前の問い合わせが成約になりました
マンションオーナー浅野潔様
成約事例
マンションオーナー浅野潔様
不動産会社に依頼すると物件掲載が遅い、この悩みが解消でき速やかに情報を発信できた
マンションオーナー若林様
成約事例
マンションオーナー若林様
オーナーの顔が見えるということは、入居者にとっても重要な判断材料であると感じました
アパートオーナー田村和雄様
成約事例
アパートオーナー田村和雄様
自分から入居希望者にお部屋を提案できる「お部屋リクエスト」は良いですね!
戸建オーナー関克己様
成約事例
戸建オーナー関克己様
入居希望者は情報に触れる機会が多いほど良い、だからウチコミ!を利用しました
マンションオーナー早津様
成約事例
マンションオーナー早津様
無料でホームページが持てて、集客の窓口が広がりました
戸建オーナー畠山雅臣様
成約事例
戸建オーナー畠山雅臣様
入居者と直接話したからこそ本当のニーズを知ることができた
マンションオーナー柱英治様
成約事例
マンションオーナー柱英治様
入居者と直接連絡が取れる環境作りが今の時代には大切である
オーナー兼エージェント木澤静雄様
成約事例
オーナー兼エージェント木澤静雄様
「両手じゃないとやらない」「物件の囲い込み」この現状を変えていかなければならない
マンションオーナー松本様
成約事例
マンションオーナー松本様
ウチコミ!は内見してすぐ入居申込と決まりやすい印象があります
オーナー今江亜紀子様
成約事例
オーナー今江亜紀子様
「若い方は無理だからお年寄りになるのでは」二人入居の学生さんに決まりました
マンションオーナー遠藤清様
成約事例
マンションオーナー遠藤清様
「入居希望者が何を考えているのか?」ウチコミ!ではストレートに理解できます
アパートオーナー諏訪信忠様
成約事例
アパートオーナー諏訪信忠様
入居希望者からの質問を「コメント」に載せる、情報の伝え方が成約のポイントです
マンションオーナー関田諭様
成約事例
マンションオーナー関田諭様
内見の段階で入居希望者に会える、ウチコミ!の登場を待っていました
アパートオーナー荒木佳代様
成約事例
アパートオーナー荒木佳代様
「若い方は厳しい」と言われた築古物件に結婚予定のカップルが入居しました
アパートオーナー杉山様
成約事例
アパートオーナー杉山様
ウチコミ!に掲載したらすぐにTwitterを見た学生に成約となりました
オーナー比留川豪様
成約事例
オーナー比留川豪様
ウチコミ!登録後1ヶ月程度で入居者が決まりました
オーナー渋谷孝様
成約事例
オーナー渋谷孝様
ウチコミ!なら入居希望者のイメージが審査前に雰囲気で伝わってきます
オーナー谷本要様
成約事例
オーナー谷本要様
今の入居希望者が何を望んでいるのか? 生の声が聞けるのでニーズに応えられる
オーナー清水様
成約事例
オーナー清水様
ウチコミ!なら他の賃貸物件との差別化や付加価値がつけられる
オーナー川村龍平様
成約事例
オーナー川村龍平様
ウチコミ!は自主管理の物件でも不動産会社の事情は関係なく募集できる
オーナー佐藤様
成約事例
オーナー佐藤様
担当不動産会社に仲介手数料家賃1ヵ月分を成約時に支払うだけなのはわかりやすいです
※ウチコミ!掲載イメージ
大家さんが自ら物件登録するから掲載率100%!!
他の賃貸ポータルサイトと違い、不動産会社の都合で掲載可否が決まりません
  • ウチコミ!の登録料・掲載料は無料
  • 物件の掲載数に上限はありません
  • 募集のみの利用です(客付の立ち位置)、管理会社の変更は必要ありません
  • 競合物件が少ないため、エリア内の物件一覧で自分の物件が目に留まりやすい
  • 現在募集は関東(東京・神奈川・千葉・埼玉)・関西(大阪・京都・兵庫/一部地域を除く)対応
  • 空室・退去日決定で登録可能(賃貸マンション・アパート・一戸建て等)
  • ウチコミ!事務局やエージェントがサポートします
  • 収益物件の売買は全国対応、投資家向けの情報収集目的で利用されている方も多数
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