コロナの足かせ重い「商業地」地価がやっと離陸？——「地価LOOKレポート」令和3年第4四半期分

コロナ後7度目のレポートが公表

国土交通省の「地価LOOKレポート」（主要都市の高度利用地地価動向報告）令和3年第4四半期分（21年10月1日～22年1月1日）が、2月22日に公表されている。いわゆる「コロナ禍」の影響を期内すべてにわたって受けているものとしては、今回が7度目のリリースとなる。いくつか注目される内容をピックアップしていきたい。

なお、地価LOOKレポートは、公示地価・路線価・基準地価のいわゆる3大公的地価調査に次ぐ第4の指標として、他の3者にはない年4度の頻繁な更新をもってわれわれに日本の土地の価値にかかわる方向性を指し示してくれるものだ。

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特徴としては、地価の動向を表す9種類の矢印や、多用される表や地図により、内容がとても把握しやすい点が挙げられる。ただし、3大公的地価調査とは違い、土地の価格そのものが示されるわけではない。地価のトレンドを調査し、分析する内容の報告書だ。

全国100箇所の調査対象地区すべてにつき、不動産鑑定士による具体的なコメントも添えられている。それぞれのエリアの実情を理解するうえで大きな助けとなるだろう。

留意すべき点として、地価LOOKレポートは全国の主な都市部の地価にのみ対象を絞っている。正式名称「主要都市の高度利用地地価動向報告」が示すとおりとなる。

商業系地区が「回復の空」へいよいよ離陸？

今回の地価LOOKレポートのトピックとしては、一番に、商業系地区における地価の全国的な回復傾向がやっと見えてきたことが挙げられるだろう。過去10期分の推移を掲げてみたい。

このとおり、まずなんといっても目立つのが、コロナ前の状況からコロナ下1期目にかけての数字の移り変わりだろう。上昇地区の数は66から一気に1まで減り、下落地区は0から33に増えている。さらに、その翌期（20年第3四半期）には下落地区は39に達し、結果的にはこの期のデータが今回のコロナ下における下落のピークとなっている。

そのうえで、今期は前々期、前期と増え続けていた下落地区が大きく減少に転じ、同時に上昇地区が大きく増加した。「商業地地価、回復の空へいよいよ離陸か？」と、いったところだろう。もっとも、コロナ禍自体は終わっておらず、依然継続中だ。よって、以上はあくまで現時点に限ったうえでの観望となる。

住宅系地区は「コロナ前」にほぼ持ち直しか

一方、全国の住宅系地区を見ると、商業系地区に比べ、コロナ・ショックからの回復傾向は前期までに変わらず著しく、現在はほぼコロナ前の状態に戻りつつあるといっていい。こちらも過去10期分の推移を掲げてみよう。

ちなみに、コロナ前2期においての上昇31地区には、上昇幅が「3％以上6％未満」と比較的大きな地区がそれぞれ3地区含まれている。一方、今期にあっては全てが（30地区）「0％超3％未満」に留まっている。それでも、ざっと眺めてのところをいえば「コロナ前に肉迫・ほぼ持ち直し」といった状況だ。

東京圏・大阪圏・名古屋圏と沖縄那覇

次に、三大都市圏の様子を見てみよう。住宅系地区・商業系地区、両方を合わせた数字となる。

このとおり、名古屋圏ではすべてが上昇地区となった。一方、減少してはいるものの東京圏、大阪圏においては下落地区がいまだに多い。

なお、東京圏には東京都のほか埼玉・千葉・神奈川の各県が含まれるが、下落7地区はすべてが東京都区部にあり、かつすべてが商業系地区となっている。

また、大阪圏もこれに状況が近く、下落5地区のうち4地区は大阪市内の商業系地区となる。残り1地区は兵庫県神戸市の三宮駅前で、やはり商業系地区となる。

そうしたわけで、これら三大都市圏の明暗に関しては、繰り返し言われていることだが、コロナ禍によってインバウンド＝訪日客需要が根こそぎ失われ、その影響が一部商業地地価に深く及んだことが大きい。そうした傾向が特に顕著とされる大阪、次いで東京に対し、名古屋においてはそうではなかったことがうかがえる以上の結果となっている。

なお、同じことは、沖縄県那覇市の商業系地区（県庁前）における下落が今期で6期連続していることに対してもいえるだろう。添えられた不動産鑑定士によるコメントは以下のようになっている。

「当地区では観光市場の動向が重要であり、新型コロナウイルス感染症の影響により外国人観光客の来沖は当分の間見込むことができない――（略）――当期の市況が当面続くと見込まれることから、将来の地価動向はやや下落傾向が続くと予想される」

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