「スルガ銀行不正融資」から見えてきた不動産投資で失敗する人、しない人（1/2ページ）

不正融資の被害ケースの共通点

2019年5月スルガ銀行調査報告書よると一棟建てアパート・マンション、区分マンションなど、シェアハウス以外の融資案件は3万6260件。そのうち6927件に不正が認められます。

「改ざん・偽造等の不正が認められた案件」を債権額ベースでみると、収益物件では4427億2700万円。また、「改ざん・偽造等の不正の疑いがある案件」の債権額は収益物件では781億1600万円になっています。

私たちは「スルガ銀行で融資を受けて収益不動産を購入したのだが、収支が悪くこのままでは破産しそうだ」と多くのご相談を受けてきました。そうした被害者の実態を詳細に見ていくと、被害者にはいくつかの共通点があることが浮かび上がります。

「自己資金ゼロだから」――自己資金のリスクはほとんどないという罠

「スルガ銀行なら、オーバーローンで全額が借りられます」

「自己資金はゼロなので、リスクはありませんよ」

というような言葉を聞くと、借入金にリスクはないと思ってしまうようです。

例えば、1億円を年利4.5％で30年間借り入れると、支払元利合計は1億8000万円を超えます。この大きな金額が、即ちリスクですが、「自己資金ゼロで、全額借りられる」といわれ、家賃収入があると思うと、このリスクをリスクとして捉えないようになってしまうのです。

「家賃は保証します」――空室のリスクはないという罠

賃貸経営で誰もが気にするのが「空室」に対するリスクです。

これがいわゆるサブリース契約です。サブリースで家賃を保証するというのは、それを超える利益が保証する側にあるということです。つまり、売買契約で大きな利益を得ているので、その一部を少し吐き出してでも、売買を成立させれば、その先に買った人には見えない莫大な利益を手にすることにほかなりません。

もちろん、すべてのサブリース契約を否定するものではありません。サブリースは正しく使えばいい仕組みですが、安易に契約すると落とし穴があります。

サブリース事業者は、契約期間中であっても、いつでも家賃の減額、あるいはサブリース契約の解除ができます。2020年にいわゆるサブリース新法が施行されましたが、実はこの2点は変わっていません。

その理由は「借地借家法」という法律により、借り主（サブリース事業者）の利益が、過保護なまでに守られているためです。

ある悪質業者の例では、実際の家賃収入は満室でも100万円しかないのに「サブリースで150万円で借り上げます」と契約。しかし、契約3カ月後に一方的に「サブリース契約解除する」という文書を通知して、その後連絡がとれなくなったものがありました。

結果、購入者は毎月の赤字分20万円、さらに管理費や租税などの諸経費もあり、大赤字となってしまいました。

「利息、管理費、税金を支払っても黒字です」――収益確保確実という罠

不正融資が問題になったスルガ銀行の担当者は、

（家賃収入－支払元利等）÷月

を主張し、確実に収益が出ることに営業トークにしていました。しかし、この数式には隠れた費用が計上されていません。それは空室リスクへの対応と建物の修繕費です。

大手の賃貸事業者の統計では築30年の賃貸住宅の空室率は平均15％になります。新築であれば満室にすることはそれほど難しくはありません。しかし、築古になってしまうと、どうしても家賃は下げざるを得なくなります。そのため資金計画を立てる際は、家賃引き下げを織り込む必要があります。

修繕費は、2つあり借り手の退去後の原状回復。さらに大規模修繕です。なかでも一棟建てのオーナーであれば、10～15年に1度は行わなければならない大規模修繕費用も全額自己負担のため、これらの費用もきちんと計算しなければ、トータルで黒字になるとは言い切れません。

スルガ銀行の審査部では、元利合計が満室想定家賃の70％を超え契約はしないとの規定がありました。しかし、一連の不正融資物件では、これが守られていなかったようです。

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