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瑕疵担保責任「隠れたる瑕疵」とは?

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「隠れたる瑕疵」って聞いてすぐに分かる方は少ないのではないでしょうか?いわゆる「瑕疵担保責任」の話になります。余計ピンとこない話になってしまいましたね。今回は、この説明をわかり易くお話ししたいと思います。

 

■瑕疵担保責任とは?

 

まず、瑕疵担保責任を簡単に説明しますと・・・責任とあります通り、何らかの責任を負うわけです。誰が負うかと言えば「売主さん」です。不動産売買の時に一番関係してきます。

 

不動産を売却する場合「売主さんは、少しでも高く売りたい」わけですから、不動産会社が売主でないような時はつまり、一般の消費者さんが売主さんの場合、悪い状況や欠点を全て相手に知らせるのは「心情的に躊躇」します。悪い状況が「直接、値段に影響」したり、交渉状況が不利になる事を心配するわけです。

 

しかし、これがまかり通ると「購入者が一般消費者」の場合、経験や知識も不動産業者ほどではありませんからトラブルや被害が多発します。引いては「不動産の取引自体」に問題が発生して、取引が減少してしまう恐れがあります。こんな事を防ぐために作られた「売主さんの負わなければいけない責任」として規定されたものです。

 

では、瑕疵とはなんでしょうか? 瑕疵・・・欠陥・不具合・通常どうりに機能しない・性能が損なわれている・・・などです。

 

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具体的には・・・

  • 雨漏りがしている、若しくはしていた。
  • シロアリの被害がある、若しくは被害があった。
  • 建物の一部もしくは全部が腐食している、傾いている
  • 建物の地下に昔の浄化槽、地下室、昔の建物の基礎などがある。
  • 土地の庭に池・井戸・祠などがある、もしくはあった。
  • 昔、この辺りで大規模な造成に伴う「産業廃棄物」の埋戻しなどがあった、もしくは聞いている。
  • この土地からガラが出てくる可能性がある、もしくは聞いている。

 

見て頂いても分かる通り、非常に範囲が広く「売主・買主」とも困惑するのではないでしょうか?
勘違いしないように、前もってお話ししておきますが「この責任を全部取りなさい!」という事ではありません。「責任って言っていたじゃないですか〜」となりますよね。

 

それでは、題名を思い出してください。「隠れたる瑕疵」となっていたのを思い出してください。

 

■隠れたる瑕疵があるかどうか

 

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つまり、一般の消費者に「全ての責任や保証」を課してしまったのでは、不動産の販売が出来なくなってしまいます。そもそも、一般の消費者が販売する不動産は「中古住宅や相続した土地」等が非常に多いです。

 

すると、建物の場合「売却する事を想定して使用しない事」や「過去の事情等には関与できなかった事」があります。土地の場合でも「何らかの事が起きた時点で、売主さんが積極的に関与出来ない事」や「全く知らない事」もあります。ましてや「住宅などの老朽化や性能低下」は使用していれば当たり前です。

 

そこで、責任の有り方が「隠れているか?」「隠されているか?」に絞られているのです。わかり易く言えば「隠さずに買主に伝えて、了承を得る事」です。

 

現在の「不動産売買契約書」では、特約や「物件状況確認書・付帯設備確認書」という書式で「確実」に相手に伝えるスタイルを基準にしています。このスタイルを完徹する事で、瑕疵担保責任から解放される事になります。

 

もう一度、説明します。現在の瑕疵担保責任は「隠れたる瑕疵」が焦点になります。つまり、知っている欠陥や悪い状況、引いては「予測される事まで」全てを明らかにする事によって「隠れた瑕疵」は存在しなくなります。

 

更に「契約書等で説明をする事」や「物件状況確認書・付帯設備確認書」で丁寧に全てを説明した上で、売買契約が締結されれば「買主さんは、事情を知ったうえでの契約を承諾した事」になるので、結果、責任から逃れられる事になります。

 

お分かりいただけたでしょうか?
確かに「金額交渉」や「条件交渉」で不利になる事を「わざわざ言う必要はないでしょう・・・。」と思う気持ちは理解出来ますが、後で「訴訟や損害賠償」などの騒ぎになるよりもいいと思います。不動産売買は、千万単位の取引ですから簡単に考えると火傷します。

過去には、地下室の跡が残っていたり、クリーニング店の跡地で土壌汚染が発覚して「3000万円を超える損害」を補てんした事例を見た事があります。簡単に考えずに、専門家に相談をして「危険を排除」するようにしてください。

 

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不動産取引における「瑕疵担保責任」について

住宅の隠れた瑕疵担保責任とは

「瑕疵担保責任」の責任範囲と期間

瑕疵担保責任の免責とは

土地売買における「瑕疵担保責任」とは


賃貸においては直接大家さんに聞いてみるというのが一番だと思います。
賃貸物件を探していて、隠れたる瑕疵が気になったらウチコミ!を利用してみてください。

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今では自分で物件を売りに出せるウチコミ!売買REVOというサイトなどもあります。
有効に使って不動産物件の売却、購入をしてみてはいかがでしょうか?

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この記事を書いた人

不動産オーナーが直接賃貸募集ができるウチコミ!タイムズ編集部です。 ウチコミ!には不動産投資家同士による個人間売買が可能なウチコミ!売買REVOもあります。

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