心理的瑕疵とは——判例から見つけ方まで徹底解説（1/3ページ）

【2022年4月更新】

“心理的瑕疵”と聞いてもピンとこない方も少なくないと思います。しかし、不動産を購入したり借りたりするうえで、心理的瑕疵はとても重要な問題になってきます。ここでは、心理的瑕疵について紐解き、不動産に関わるときに参考になる事柄をまとめていきます。

心理的瑕疵物件とは事故物件のこと

まず、心理的瑕疵の定義についてお伝えします。心理的瑕疵とは、不動産取引において、借主や貸主に心理的な抵抗がある状態のこととされています。そもそも瑕疵とは傷や欠陥のことを指し、法律的な観点で言えば、本来備わっているはずの機能が損なわれていることと定義されています。

簡単にいえば、不動産における心理的瑕疵といえば、「事故物件」のことです。事故物件という言葉であれば、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

事故物件とは、元住人が孤独死や他殺、自殺などなんらかの理由によって死亡した場合を指すことが多いですが、そのほかにも存在し、明確な定義はないようです。こういった物件については貸主側からの告知義務が生じます。このことについては後半でも詳しくお伝えします。

次に不動産における瑕疵の種類を見ていきましょう。瑕疵には4つの種類があります。ここでは心理的瑕疵以外にも触れてみます。

「物理的瑕疵」

まずは物理的瑕疵から見ていきましょう。これは読んで字のごとくになりますが、不動産が抱えている物理的な欠陥のことです。

例）シロアリ被害、雨漏り、耐震強度の不足、土壌汚染、床の傾きなど。不動産取引において、物理的に借主に不都合が生じる場合を指します。

「心理的瑕疵」

心理的瑕疵とは、上記で説明したように、借主に心理的な不安を連想させるような欠陥になります。

例）募集している物件において、自殺・他殺などの事件があった場合や火災などの事故があった場合などを指します。俗に言う「事故物件」とは主にこうした物件のことを指します。

「環境的瑕疵」

こちらも読んで字のごとくになりますが、物件を取り巻く環境に欠陥または脅威がある場合を指します。

例）物件のそばに暴力団の事務所や刑務所、風俗店などの嫌悪施設がある場合です。ここでは騒音、異臭を放つ施設などもそれにあたります。

「法的瑕疵」

法的瑕疵とは、法律や条例などによって自由な利用が制限されることを指します。こちらは、重要事項説明義務違反として問題になることが多く、違法な物件となることもあります。

例）貸主の調査不足によっておこる誤認が多く、接道義務を満たしていない場合や建物の安全基準を満たしていない場合などがこれにあたります。

心理的瑕疵の基準とは？　受け手側の感情が最優先

心理的瑕疵には基準があります。それはたとえ一方的であっても、買主・借主側が「そのことが分かっていなかったら賃貸契約を結ばなかった」と言ったら、それが心理的瑕疵にあたるということです。

上記で説明した通り、心理的瑕疵とはあくまで受け手側の感情に左右されてしまいます。当然このような考え方には、「貸主は平気だけど借主が気にする」というケースのように曖昧な要素がありますが、たとえ一方的でも借主の意見が認められます。

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