心理的瑕疵あり物件とは｜事故物件の告知義務
ウチコミ！タイムズ編集部
2014/12/16
不動産の物件を探していると備考欄などに「心理的瑕疵あり」という記載を発見することがあります。「しんりてきかし」と読みます。一体それはどういった物件なのかをこのページではお伝えします。
不動産売買の契約において、不動産賃貸の契約においても気をつけておきたい事項です。解決策も含めてしっかりおさえておきましょう。
前回お話ししました「隠れた瑕疵」に近いものですので、こちらもお話しします。前回のブログを読んでいる方には「なんとなくわかる」感じがします。
こちらの話も、不動産の契約の際には「要注意」な項目です。まずは「心理的な瑕疵」（しんりてきなかし）の例をご覧ください。
- 過去に販売、賃貸募集している住宅（建物）で「自殺・殺人」などがあった。
- 過去に販売、賃貸募集している住宅（建物）で「事件や事故による死亡」などがあった。
- 過去に販売、賃貸募集している住宅（建物）周辺で「事件・事故・火災」等があった。
- 販売、賃貸募集している物件の周辺に「嫌悪施設」がある。
- 販売、賃貸募集している物件の周辺に「指定暴力団等の事務所」がある。
※嫌悪施設とは・・・嫌われている施設という意味で、小学校・中学校等・清掃工場・葬儀場・火葬場・工場・遊戯施設・原子力発電所等・刑務所・産業廃棄物処理場・下水処理場・ガスタンク・風俗営業店など環境悪化や騒音・悪臭・大気汚染・土壌汚染などを誘発する施設などを言います。
小学校などが入っているのは、学校の放送や子供の遊ぶ声、通学の際のいたずらを懸念する人がいます。わかり易い物を記載してみました。
以上のものを一見しても非常に分かりにくいかもしれませんが、一つの基準があります。「その事（施設）がある事が契約前から分かっていたら、契約（購入）をしなかった。」という様に「買主さんや借主さん」に言われてしまうと「心理的な瑕疵」に該当してしまうと言う事です。
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「チョット、チョット！ そんな一方的な話って あるの〜〜」という声が聞こえてきそうです。でも、これが「心理的な瑕疵」というものなんです。
■受け手側の感情が重要視される
あくまでも、受け手側（この場合だと買主がどの様に感じるか）が重要視されます。この考え方だと、Ａさんは平気だけどＢさんは拒絶する・・・。この様な、ある意味「曖昧」な部分を含んでいます。しかし、認められているものですので、非常に注意が必要とされます。
■大家さんにとっての注意点
では、この「心理的な瑕疵」をどの様にすればいいのか？原則として、仲介などを担当する「不動産会社」に相談しましょう。
この「心理的な瑕疵」についても前回の「隠れた瑕疵」と共通する部分があります。
※一つ、例を出してお話しします。
ある不動産の取引で、自宅で病気の為に家族が亡くなった家がありました。不動産屋さんに依頼して、売却をすると・・・程なく「購入希望者」が見つかりました。
自宅で病気で亡くなった家族のことなど、通常の取引では「大変な事」とは思えずに購入希望者にも、不動産会社にも伝えていませんでした。購入希望者の方も、話し合ううちに「剛毅な方」という印象でしたから、話もスムーズに進んでいました。
そのまま交渉も進み「購入申し込み」となりました。
ところが・・・・
ある日突然、不動産会社に「購入希望者」から大変怒った電話が入り、購入申し込みの「キャンセル」が入りました。
経緯はこうです・・・
購入希望者の方が購入申込をした物件を、時間が空いたので「外から眺めに」現地に行きました。すると、近所に住んでいる「年配の方」が購入希望者に近寄り、気さくに話しかけました。
購入希望者の方も、ご近所さんとなる「年配の方」ですから話をしますね。ところが、この「年配の方」近所でも評判の良くない方で「話を大げさにする」のが得意の方でした。購入希望者は、そんな事は全く分かりません。
「年配の方」の話によると・・・
購入希望の家では「ここ数年で変死や病死が続いて、殺人の疑いがある」ような話をしていたのです。
そんな話を聞かされた購入希望者は、心中穏やかでいられるハズもありません。と、こんな事があって先ほどの「キャンセル」に繋がってしまいました。
その後の事ですが・・・
あわてた不動産屋さんが売主さんに事情を話すと「年配の方」の正体が分かりました。そこで、購入希望者に事情を話してみましたが・・・後の祭り・・・
人は、先に入った情報が「強くなる」事と、事前に「分かっている事を教えてくれなかった・・・」という印象を強くしてしまい「キャンセル」が覆る事はありませんでした。不動産の売買契約までは至っていませんが、契約を済ました後だったら・・・。
ちょっと寒気がしますね。一歩間違えると、とんでもないトラブルに発展するところでした。こんな事が起きたりするのです。
話を戻します。
■「心理的な瑕疵」を回避するには
回避するには「隠れた瑕疵」の時と同じように「出来る限り全て」を説明する事、契約書に記載する事などしかありません。（付帯設備確認書や物件状況確認書に記載するのもいいですね。）その事によって「説明した＝契約書に記載がある＝確認した＝署名した＝了解した」という事になります。
現時点では、これを上回るいい手などありません。現在の不動産業者が作成する「重要事項説明書・売買契約書」は、こういった説明が執拗に入っています。つまり、必要だからですね。
皆さんも、不動産を売却する時は「専門家に相談」をして、出来るだけ説明してもらう形を取ってください。くれぐれも、不動産業者から「それは黙っておきましょう・・・」なんていう話にのってはいけません。
■そもそも「瑕疵」とは？
なお、瑕疵とは、表面からは一見して見えない、見ることができない欠陥と思っていただければ、ほぼ間違いではありません。売主さんと買主さんでは立場が異なります。それぞれの立場の違いを意識しないと瑕疵について見誤ります。
■買主さん、借主さんにとっての注意点
売主と直接繋がることで「心理的な瑕疵」の回避できる！？
仲介に不動産会社が入るよりも売主と直接契約することで「心理的な瑕疵」を防ぐことができるのか？ 不動産会社を通じて話をするよりもぶっちゃけた話ができるかもしれません。売主との直接契約はまだ個人的に行われている感が強く、きちんと制度化されてはいません。
ウチコミ！が最近始めた投資物件の直接売買は仕組みを制度化し、売主と買主が直接売買できるプラットフォームを確立しようとしています。個人間売買が成立すればもちろん仲介手数料は無料です。ただし登記とか契約書作成などを自分で行う必要がなります。この点は専門の士業を紹介してくれます。ご興味がございましたらウチコミ！売買をご覧ください。
■やっぱり引越しをしよう、損せずに新しいお部屋を探すには
心理的瑕疵があるお家には住みたくない。。。実際のところ問題解決をするよりも引越しをするケースが多いです。このまま住み続けるというのは正直選びづらいかと思います。お家を売却しながらの住まい探し、取り急ぎ引越して売却をしている。そんなケースです。ところが、ところが、この賃貸にも悪慣習があります。これが通称ADと言われる広告費なのです。このことを知らずにお部屋を探すと間違いなく損をします、と言えるでしょう。
賃貸で契約が成立すると入居者と大家さん、双方から合計で家賃の1ヶ月分が仲介手数料の上限となります。この1ヶ月分以上の金額を広告費という名目でお金が動きます。当然こういった費用は回り回って入居者の負担になっています。「礼金って何のためにあるの？」という答えがここにあります。詳しくはこちらをご覧ください。
■賃貸における告知義務とは
今までの話は不動産売買でのことです。大きなお金が動くので細かい規定があります。では賃貸契約についてはどうでしょうか？
一般的には事故があった物件に誰かが住んでしまえば告知の必要はありません。ちょっと怖いですか？もしかしたら今住んでいる物件は過去に自殺があったかもしれない。そしてそれを知ることができません。
では本当に知ることができないのか？法的には無理ですが、知る手段は0ではありません。物件を所有している大家さんに直接聞いてしまうのはいかがでしょうか。ウチコミ！は大家さん自ら募集ができる賃貸情報サイトです。気になる点は直接質問することが一番です。
また大家さんもお考えください。入居希望者は正確な情報を求めています。不動産会社を通すと正しい情報が伝わりづらいです。お互いに機会損失で無駄な時間が増えてしまいます。
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賃貸においては直接大家さんに聞いてみるというのが一番だと思います。
賃貸物件を探していて、心理的瑕疵が気になったらウチコミ！を利用してみてください。
この記事を書いた人
不動産オーナーが直接賃貸募集ができるウチコミ！タイムズ編集部です。 ウチコミ！には不動産投資家同士による個人間売買が可能なウチコミ！売買REVOもあります。
