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瑕疵担保責任の免責とは

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前回は、中古戸建ての 瑕疵担保責任 についてのお話をしましたが、少し追加で説明する事があります。中古住宅の売買の場合、土地の部分は別として 建物についてはどんなに古くなっても 責任 を課されるわけではありません。

 

瑕疵担保責任の免責 と言う選択肢があります。

 

どんな内容か・・・・

  • ※ 建物がかなり古くなりとても 瑕疵担保責任 を負えそうもない場合
  • ※ 建物が古い事に加え、使用者自身もこの建物を 中古の状態で購入している場合
  • ※ 今回この不動産を購入する方が、今ある建物を解体して 新築住宅を建築する場合

 

上記に記載した例は、この条件でないといけないという話ではありません。
瑕疵担保責任の免責 については、売主・買主双方の合意が必要で、売買契約書等に必ず記載しておかないと 「後々トラブルの元」 です。

 

・・・・ここは押さえてください。

 

あくまでも双方の合意が必要ですから、築5年の住宅で 免責もないでしょうし、上記の様な場合であるにもかかわらず免責に応じない 等も通常はおこりません。通常の場合、仲介に入った不動産屋さんが必ず必要なアドバイス をしてくれるはずです。あとは、当事者の方々が以上の知識を持っていれば問題は解決です。

 

ちなみに、瑕疵担保責任の免責とは、一切の瑕疵担保責任を負わないという意味です。ただし、伝えた情報に嘘や詐欺まがいの行為があった場合は、保証・補填を求める事はもちろん出来ます。ご安心を・・・。

 

○ 新築住宅の 瑕疵担保責任 について

 

新築住宅の 瑕疵担保責任 についてはまず以下をご覧ください。

 

  • ※ 建物の基礎及び構造躯体・・・・・・・・・・
    10年保証(義務付け)
  • ※ 屋根・窓などの雨の侵入を防ぐ・・・・・・
    10年保証(義務付け)
  • ※ 住宅設備(ユニットバス・キッチン等)・・・・・・
    1~3年程度のメーカー保証付き
  • ※ その他(床・建具・クロス等)・・・・・・・・・
    1~3年程度のメーカー保証付き

 

上記の様に新築住宅の場合、建物の殆どの部分に 保証 などがついています。建物についての 瑕疵担保責任 部分の心配はほぼいらないでしょう。問題となりますのは、土地の部分のみです。
ではどんな問題か・・・

 

※ 土地の 境界杭・境界標 がキチンと整備されていない。

 

~土地の 境界杭・境界標 土地の境界を表すとても大切なものです。更に、 境界杭・境界標 は土地家屋調査士 と言う 国家資格者 にしか扱えません。

 

当然、この資格者が作った 測量図 でなければ根拠のない物とみなされます。ただし、状況により実行できないケースもあります。これを話し出すと、この話だけで いつものボリュームぐらいになってしまいますので、次の機会に詳しく話します。

 

境界標等がない場合・・・なぜ無いのかどうしたのかを説明してもらい、資料をもらって専門家などに見てもらいましょう。そのままにすると、後で大変かもしれません。注意です。

 

※ 隣地からの 越境物 が放置されたままである。(逆もあります)

 

~意外と見落としがちです。大きな土地の場合にはあまりありませんが、都市部の場合よくあります。
越境物 に関しては、自分だけでなく相手にも認識してもらっていないと、問題の解決よりも感情的な問題になりやすいので、最初の段階で不動産屋さんなどの 第三者 に介入してもらい、専門知識をつかって 合意書 協定書 などの書面で約束を取り交わしておくのがベストです。

 

よくあるのですが、「屋根が飛び出している」「塀や建物の一部が飛び出している」 状況によっては、すぐに直す事が出来ない場合も多く、時間が経つと解決も難しくお互いが感情的になってしまえば 解決不可です。最初の時点で上記の措置を講じておきましょう。

 

※ 接している道路の形態に応じた措置がキチンと取られているか。

 

~こちらの話も簡単には説明しづらいのですが、建築基準法上の道路の取り扱いのお話です。新築住宅として建築している状態では、今すぐに問題となるわけではありませんが、どのように処置して 建築確認 を取得したかにより、道路通行の問題になったり 将来の建替えに問題がでたり、売却する時に問題になったり・・・・・・。怖そうな話で申し訳ありませんが、事実です。

 

問題がないのは 公道で所有者が公(おおやけ)の機関 と私道でも建築基準法の第42条に規定された道路で、その共有持分をもっているケースです。この二つに該当している場合、ご安心ください。問題なしです。上記の場合以外と建築基準法第43条1項(但し書き扱い)の場合は要注意です。

 

ご自身がどの様に考えているかは別として、必ず専門家に聞いて状況を確認してください。同じ新築の物件として売られていますが、権利としても不利な部分が多く、もちろん価格は安めででているでしょうが、内容をきちんと確認して上で判断してください。

 

この話も、近いうちに記事にします。(分量が相当になりそうですが・・・)少なくとも何が不利なのか・・ぐらいは、確認しましょう。

 

注)建築基準法第42条とは・・・

 

簡単にお話しますと、建築物を建てる場合、対象となる土地は必ず 道路 に 一定の要件を持って接していなければいけないと 法律で定めています。その上その道路も農道・あぜ道・勝手に作った道等ではなく、建築基準法で規定されている道路でなければいけません。

 

建築基準法第42条では、その 道路 の種類と要件などを説明しています。ですから、建築基準法第42条に書かれている道路に接していれば建築などができる。と言う事です。

 

・・・・逆に、接していなければ 建築不可です。

 

以上の様なかんじです。ちなみに、土地の(地中の)埋設物については、前回ご紹介した内容でほぼ大丈夫です。建物の基礎の保証の問題から、地盤を悪くするような状態を作ったり、放置したりしていれば、それも保証の対象になりますでしょうし、新築の場合 個人(不動産業者の資格の無い)は、宅地建物取引業法 で売主にはなれませんので、土地に関する瑕疵担保責任 は総じて2年間あります。
期間的にも問題ないかと思います。

 

次回は、土地のみ(更地・建物付き)の瑕疵担保責任のお話をします。

 


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不動産取引における「瑕疵担保責任」について

瑕疵担保責任「隠れたる瑕疵」とは?

住宅の隠れた瑕疵担保責任とは

「瑕疵担保責任」の責任範囲と期間

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baibai

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この記事を書いた人

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