瑕疵担保責任の免責とは

ウチコミ！タイムズ編集部

2015/03/04

賃貸経営

ノウハウ

前回は、中古戸建ての　瑕疵担保責任　についてのお話をしましたが、少し追加で説明する事があります。中古住宅の売買の場合、土地の部分は別として　建物についてはどんなに古くなっても　責任　を課されるわけではありません。

瑕疵担保責任の免責　と言う選択肢があります。

どんな内容か・・・・

※　建物がかなり古くなりとても　瑕疵担保責任　を負えそうもない場合
※　建物が古い事に加え、使用者自身もこの建物を　中古の状態で購入している場合
※　今回この不動産を購入する方が、今ある建物を解体して　新築住宅を建築する場合

上記に記載した例は、この条件でないといけないという話ではありません。
瑕疵担保責任の免責　については、売主・買主双方の合意が必要で、売買契約書等に必ず記載しておかないと　「後々トラブルの元」　です。

・・・・ここは押さえてください。

あくまでも双方の合意が必要ですから、築5年の住宅で　免責もないでしょうし、上記の様な場合であるにもかかわらず免責に応じない　等も通常はおこりません。通常の場合、仲介に入った不動産屋さんが必ず必要なアドバイス　をしてくれるはずです。あとは、当事者の方々が以上の知識を持っていれば問題は解決です。

ちなみに、瑕疵担保責任の免責とは、一切の瑕疵担保責任を負わないという意味です。ただし、伝えた情報に嘘や詐欺まがいの行為があった場合は、保証・補填を求める事はもちろん出来ます。ご安心を・・・。

○　新築住宅の　瑕疵担保責任　について

新築住宅の　瑕疵担保責任　についてはまず以下をご覧ください。

※　建物の基礎及び構造躯体・・・・・・・・・・
10年保証（義務付け）
※　屋根・窓などの雨の侵入を防ぐ・・・・・・
10年保証（義務付け）
※　住宅設備（ユニットバス・キッチン等）・・・・・・
1～3年程度のメーカー保証付き
※　その他（床・建具・クロス等）・・・・・・・・・
1～3年程度のメーカー保証付き

上記の様に新築住宅の場合、建物の殆どの部分に　保証　などがついています。建物についての　瑕疵担保責任　部分の心配はほぼいらないでしょう。問題となりますのは、土地の部分のみです。
ではどんな問題か・・・

※　土地の　境界杭・境界標　がキチンと整備されていない。

～土地の　境界杭・境界標　土地の境界を表すとても大切なものです。更に、　境界杭・境界標　は土地家屋調査士　と言う　国家資格者　にしか扱えません。

当然、この資格者が作った　測量図　でなければ根拠のない物とみなされます。ただし、状況により実行できないケースもあります。これを話し出すと、この話だけで　いつものボリュームぐらいになってしまいますので、次の機会に詳しく話します。

境界標等がない場合・・・なぜ無いのかどうしたのかを説明してもらい、資料をもらって専門家などに見てもらいましょう。そのままにすると、後で大変かもしれません。注意です。

※　隣地からの　越境物　が放置されたままである。（逆もあります）

～意外と見落としがちです。大きな土地の場合にはあまりありませんが、都市部の場合よくあります。
越境物　に関しては、自分だけでなく相手にも認識してもらっていないと、問題の解決よりも感情的な問題になりやすいので、最初の段階で不動産屋さんなどの　第三者　に介入してもらい、専門知識をつかって　合意書　協定書　などの書面で約束を取り交わしておくのがベストです。

よくあるのですが、「屋根が飛び出している」「塀や建物の一部が飛び出している」　状況によっては、すぐに直す事が出来ない場合も多く、時間が経つと解決も難しくお互いが感情的になってしまえば　解決不可です。最初の時点で上記の措置を講じておきましょう。

※　接している道路の形態に応じた措置がキチンと取られているか。

～こちらの話も簡単には説明しづらいのですが、建築基準法上の道路の取り扱いのお話です。新築住宅として建築している状態では、今すぐに問題となるわけではありませんが、どのように処置して　建築確認　を取得したかにより、道路通行の問題になったり　将来の建替えに問題がでたり、売却する時に問題になったり・・・・・・。怖そうな話で申し訳ありませんが、事実です。

問題がないのは　公道で所有者が公（おおやけ）の機関　と私道でも建築基準法の第42条に規定された道路で、その共有持分をもっているケースです。この二つに該当している場合、ご安心ください。問題なしです。上記の場合以外と建築基準法第43条1項（但し書き扱い）の場合は要注意です。

ご自身がどの様に考えているかは別として、必ず専門家に聞いて状況を確認してください。同じ新築の物件として売られていますが、権利としても不利な部分が多く、もちろん価格は安めででているでしょうが、内容をきちんと確認して上で判断してください。

この話も、近いうちに記事にします。（分量が相当になりそうですが・・・）少なくとも何が不利なのか・・ぐらいは、確認しましょう。

注）建築基準法第42条とは・・・

簡単にお話しますと、建築物を建てる場合、対象となる土地は必ず　道路　に　一定の要件を持って接していなければいけないと　法律で定めています。その上その道路も農道・あぜ道・勝手に作った道等ではなく、建築基準法で規定されている道路でなければいけません。

建築基準法第42条では、その　道路　の種類と要件などを説明しています。ですから、建築基準法第42条に書かれている道路に接していれば建築などができる。と言う事です。

・・・・逆に、接していなければ　建築不可です。

以上の様なかんじです。ちなみに、土地の（地中の）埋設物については、前回ご紹介した内容でほぼ大丈夫です。建物の基礎の保証の問題から、地盤を悪くするような状態を作ったり、放置したりしていれば、それも保証の対象になりますでしょうし、新築の場合　個人（不動産業者の資格の無い）は、宅地建物取引業法　で売主にはなれませんので、土地に関する瑕疵担保責任　は総じて2年間あります。
期間的にも問題ないかと思います。

次回は、土地のみ（更地・建物付き）の瑕疵担保責任のお話をします。