賃貸仲介不動産業の報酬「AD」 不動産屋は仲介手数料だけでは食えない！？（1/2ページ）
2022/01/18
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需要と供給に対応できない不動産
一昨年の正月が明けて間もなく、中国湖北省武漢市が発生源とされる原因不明のウイルス性肺炎［2019年1月7日に世界保健機関（WHO）が新型コロナウイルスによる感染症と命名］が我が国で大きく取り上げられたのが、1月20日に横浜港を出港し、16日間のベトナム・香港クルーズを終えて横浜港に戻ってきたダイヤモンド・プリンセス号の船内で発生したクラスターだった。以降、堰を切ったようにコロナウイルスの猛襲が世界中を恐怖に陥れ、2年経った今もなお変異株の勢いを抑えられない事態が続いている。
この間、我が不動産業界においても、過去それまでに経験のない社会構造の変化に直面し、特に賃貸市場における需給バランスは完全に崩れた。学生の一人暮らしやインバウンドによる外国人就労者及び留学生の姿が現場から消え、小規模な居住用賃貸物件に空室が目立つ現在、オーナーの経営戦略はひたすら我慢か、賃料値下げによる他との差別化に頼るしか方法は見つからない。
工場生産で出荷量を調整したり、過剰供給を抑えるために商品を廃棄したりできない“不動産”では、需要が減れば供給は増えるのが当たり前で、右肩上がりの経済成長時代からこれまで、造り続けてきた耐用年数の長い“箱物”は全国各地で行き場を失ってしまった。
他方、交通インフラ維持に今も必要不可欠なガソリンが高い！ その販売店や卸元企業も原油価格の高騰には頭を痛めている、というのは分かる。ガソリンが高くなりすぎると利用者が控える≒売れなくなるから、という理屈だ。
ガソリンの価格を構成しているのは大別して二種類。一つは税金で、もう一つがガソリン本体。ガソリンの販売価格が上がっても、消費税以外の税額（ガソリン税本則及び暫定税率分53.8円、石油石炭税2.54円）は変更がないから、実際にスタンドで金を払う消費者が「たっけ～～！」と嘆く原因は、ガソリン本体の価格にある。
つまり、仕入れ値が上がれば本体価格に転嫁され、負担は消費者が被ることになっているからだ。何が言いたいのかというと、昨年後半から高騰を続けているガソリンだが、結局販売店等は原油価格等、原価の値上げ分は商品代金に転嫁しているのだから、販売量が同じであれば全く損はしていないのではないかということ。
もっと言わせてもらえば、販売量が落ちる分、本体価格の上げ幅（ここは自由競争の範疇）を大きくすれば同じことが言えるということだ。消費者が車の利用を控えるまでには至らない程度の値上げは織り込み済みで、勿論すべてがそうだとは言わない（熾烈な競争下で原価高騰部分を反映できていない企業も在るだろう）が、そもそも商売の類型として原価の高安に係わらず、商品価格をコロコロ変えられない業種業態においては、即身銭を切るしかないのが現実だ。
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翻って、我が業界で主流派の“不動産仲介業”では、主にお客から頂く手数料（法的には媒介報酬という）で飯を食っている。それには“報酬額の上限”という箍（タガ）がハメられている。売買仲介なら3％＋6万円、賃貸仲介は家賃の1カ月分（いずれも消費税は別）などの御念仏がそうだ。
昭和45年（1970年あの大阪万博の年だ！）建設省告示第1552号により、宅地建物取引業における媒介報酬に統一基準が定められた。時代背景は高度成長期の山場。その年の高額所得者番付では、前年度年収1億円以上の高額所得者が前々年度と比較して10倍に増えたという。
しかし、その殆どが不動産譲渡による“土地成金”だったという話。当然、全国で地価が高騰し続け、斡旋仲介に関わる不動産屋の先輩方も大儲けしたであろう夢の時代だ（小生、その頃はまだ小学生であったから詳しくは存じ上げないが）。
そもそも不動産業者の登録が宅建業法によって義務付けられた昭和27年当時、手数料に関する規制は宅建業法施行当初、都道府県知事によって定めるとされ、最終的に報酬基準（昭和40年建設省告示第1174号）はできたものの、それぞれの地方庁の宅建業法施行細則にバラつきがあり、10種類ほどの異なる基準を各自治体の裁量で運用していたそうだ。
つまり、地域によって手数料の額が違うことが適法だった。その後、不動産取引が活発化するに伴って、統一基準を望む機運が高まり、建設省の改正告示第1552号でようやく統一が図られたという歴史がある。
さて、現在、売買仲介において、長引くデフレの影響で不動産価格そのものが低迷している地域では、手数料率で計算される媒介報酬額を直撃している。また、需要減≒供給過多の、所謂借り手市場が続く賃貸仲介の現場では、賃料相場の下落も伴って“ジリ貧”の様相も見えてきた。
令和4年、今年の景気を占う財界人らが異口同音に唱えるのは、withコロナ社会に対応するイノベーションの必要性と、個人向けサービス関連業種の巻き返しへの期待だ。しかし、不動産業界の多くを占める中小零細の仲介業者には、厳しい時代の幕開けとなるだろう。
この記事を書いた人
第一住建株式会社 代表取締役社長／宅地建物取引士（公益財団法人不動産流通推進センター認定宅建マイスター）／公益社団法人不動産保証協会理事
大学卒業後、大手不動産会社勤務。営業として年間売上高230億円のトップセールスを記録。1991年第一住建株式会社を設立し代表取締役に就任。1997年から我が国不動産流通システムの根幹を成す指定流通機構（レインズ）のシステム構築や不動産業の高度情報化に関する事業を担当。また、所属協会の国際交流部門の担当として、全米リアルター協会（ＮＡＲ）や中華民国不動産商業同業公会全国聯合会をはじめ、各国の不動産関連団体との渉外責任者を歴任。国土交通省不動産総合データベース構築検討委員会委員、神戸市空家等対策計画作成協議会委員、神戸市空家活用中古住宅市場活性化プロジェクトメンバー、神戸市すまいまちづくり公社空家空地専門相談員、宅地建物取引士法定講習認定講師、不動産保証協会法定研修会講師の他、民間企業からの不動産情報関連における講演依頼も多数手がけている。2017年兵庫県知事まちづくり功労表彰、2018年国土交通大臣表彰受賞・2020年秋の黄綬褒章受章。
