擁壁を知れば土地の価値が見えてくる！…土地投資の落とし穴にご用心（1/2ページ）
2022/10/04
今年の台風の特徴は、日本近海での発生率が例年に比べて高いということらしい。その原因は海水温度の高い海域が北上し、日本近海まで迫っているからだそうだ（日本気象協会）。この状況は今後も続く見込みらしく、9月以降の台風は、本土上陸も増えてきそうだ。特に注意を要するのが、台風の大型化、巨大化で、海水温度が高いほど海面から水蒸気が大量に発生するから、自ずと台風が大型化する。つまり、台風の栄養分となる水蒸気をたっぷり含めば含むほど、台風という気象怪物は巨大化していく。
記録的に早い梅雨明けと思いきや、8月になっても雨は止まず、とりわけ東北、上信越の各地に記録的豪雨をもたらし、それ以外の地域はこれまた記録的猛暑となった今夏。水を含みまくった地盤が大規模な土砂災害に繋がることは、火を見るより明らかである。
岐阜県高山市丹生川町の「乗鞍スカイライン」では、一昨年の豪雨被害によって道路の一部が崩落し、通行止め、片側交互通行となっていた箇所の復旧工事がようやく完了し、本年9月10日の開通を目前にしていた9日、再び大規模な崩落が発生していることが工事業者の調査で判明。長さ約38メートル、幅約10メートル、高さ約15メートルに渡って、真新しいコンクリートの擁壁が無残に崩れ落ちている空中映像を、ニュースでご覧になった読者も多いと思う。
この時、拙者の頭を過ったのは、「なんと人間の無力なことか。。」という自然の力に対する絶望的な感情と、「擁壁の設計に問題は無かったのかな？」という懸念だった。
東日本大震災では、東電福島第一原子力発電所の防潮堤が全く役に立たなかったし、以降も全国各地を襲った豪雨に由って、河川堤防の決壊や山麓に造られたコンクリート擁壁の崩壊など、“想定を超える”自然の猛威による災害が相次いでいる。そのとき、人工的な構造物に加わる“力”は如何ほどのものなのか？という好奇心が湧いてきた。“力”とは単に“重さ”ではないということは分かる。しかし、それ以上の深堀には、遥か昔に封印し、重い扉の奥に葬り去っていた物理や数学という“魔の経典”を引っ張り出すしか、拙者の興味を満足させる術は無い。
【“力”を受け止める壁・擁壁を知る】
擁壁を一言で説明するのは簡単ではないが、総じて表すなら、「土の崩れを防ぐための壁状の人工構造物」となろう。あとは設置の目的や場所によって、構造、材質が異なり、種類が分かれる。
１．設置目的が宅地の切土または盛土造成の場合
土地の形状（斜面地、平地）に由らず、宅地の土砂の流出を防ぐ必要が生じる（敷地と地盤面に高低差が生じる）ような工事を行う場合、建築基準法では高さ2mを超える擁壁の築造には建築確認が必要とされている。また、自治体の「がけ条例」に依っても規制が掛かることも多いので、土地を購入して家を建てる場合には、その地域の条例を確認することは必須だ（原則、傾斜が30度を超える角度で、高さ2mを超える高低差がある斜面地を「がけ」と規定する）。
擁壁の構造は、宅地造成規制法施行令第6条に、「鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造または間知（けんち）石練積み造、その他の練積み造のものとすること」という規定が在るが、最近では施工が比較的容易で、強度も確保できる鉄筋コンクリート造を採用することが多い。
種類としては、L型（自用地内に基礎）、逆L型（隣接地側に基礎）、逆T型（自用地と隣接地に跨る基礎）のうち、土地の形状や隣地との関係で採用される。高さが2m以下であっても擁壁を築造する必要がある場合などで、ブロック積注１を用いることもあるが、これも立派な擁壁である。ただし、コンクリートブロック自体の土圧強度は低く、本来擁壁には不適当な素材であるので、建築基準法上はあくまでも擁壁ではなく、“塀”として扱われる。土留めとして利用する場合は、建築基準法に依るのではなく、より厳しい日本建築学会の基準をクリアすることが（現場では）望ましいとされ、コンクリート布基礎、配筋、補強建築ブロックの空洞部をコンクリートで埋める、2段積み（3段積みまで許可している自治体も在る）≒40ｃｍまでとするなどの、壁式構造設計基準に沿って施工し、且つその土地に建てる建築物の荷重が土留めブロックに伝わらない配置にしなければならないとしている。
注１
建築基準法の規定に適合する建築ブロック造りの堀で、土地の高低差が1m以下であり、建築物の荷重が伝わらない配置(土地の高低差以上）にした場合は支障がないものとされている。また、間知ブロックやL型擁壁等の上に築造する建築ブロック擁壁は、2段(40cm)までについて可能としている。
２．設置目的が急傾斜地や山の斜面の崩落を防止する場合
ここまでも頻繁に使ってきた“土留め”という語句。読んで字のごとし、「土砂などの崩落を留める」ことであるが、建築土木用語としての土留めとは、正にその工事を指す言葉で、「崖や法面（人工的に造られた傾斜面）の崩壊を防ぐ土木工事」そのものを言う。この崖や斜面に施工する擁壁については、コンクリート擁壁、規格適合コンクリートブロック（前述の建築ブロックではない）積擁壁、補強盛土擁壁、土圧軽減擁壁、砂防用ブロック擁壁、アンカー式切土補強擁壁などがある。
大規模な土留めが必要な斜面地や河川の土手、道路の側壁や砂防ダムの堤防など、所謂公共工事の一環として施工される擁壁をイメージすると分かりやすい。
（もたれ式擁壁の補修工事の様子）
この記事を書いた人
第一住建株式会社 代表取締役社長／宅地建物取引士（公益財団法人不動産流通推進センター認定宅建マイスター）／公益社団法人不動産保証協会理事
大学卒業後、大手不動産会社勤務。営業として年間売上高230億円のトップセールスを記録。1991年第一住建株式会社を設立し代表取締役に就任。1997年から我が国不動産流通システムの根幹を成す指定流通機構（レインズ）のシステム構築や不動産業の高度情報化に関する事業を担当。また、所属協会の国際交流部門の担当として、全米リアルター協会（ＮＡＲ）や中華民国不動産商業同業公会全国聯合会をはじめ、各国の不動産関連団体との渉外責任者を歴任。国土交通省不動産総合データベース構築検討委員会委員、神戸市空家等対策計画作成協議会委員、神戸市空家活用中古住宅市場活性化プロジェクトメンバー、神戸市すまいまちづくり公社空家空地専門相談員、宅地建物取引士法定講習認定講師、不動産保証協会法定研修会講師の他、民間企業からの不動産情報関連における講演依頼も多数手がけている。2017年兵庫県知事まちづくり功労表彰、2018年国土交通大臣表彰受賞・2020年秋の黄綬褒章受章。
