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〜この国の明日に想いを馳せる不動産屋のエセー〜

家賃滞納トラブルは日常茶飯事 それでも日本の不動産屋さんが優しくなったワケ (1/3ページ)

南村 忠敬南村 忠敬

2021/11/16

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日本の不動産屋さんは優しい!? イメージ/©︎maposan・123RF

すっかり日が落ちるのが早くなった。

立冬も過ぎて、道行くレデイは冬支度も早々に、緊急事態宣言解除からひと月ちょっと、夜の街にも笑い声が戻ってきたようだ。

私の住まう神戸では、しばらく天気のよい日が続いていたが、このところ急に雲行きが怪しくなったり、通り雨がザーっと来たり、木枯らしといっても相当な風速で、据え置き型の看板や工事現場のパイロン(三角コーン)が飛んでしまうほど。

「大気の状態が不安定で——」とか、「気圧の谷が通過し——」など、耳にするだけで空模様が不安になるような気象用語。不安定の反対は「安定」。大気が安定するのはどんな時?と考えることが大切。気になるので調べてみた。

おそらく中学の理科レベルであろうが、二つの異なった流体(気体、液体の総称)が存在するビーカーの中で対流が起こるのは、質量や温度の違いがあるから。

水と湯を入れると、湯は上に、水は下に溜まる。すると対流が収まるのでビーカーの中は安定状態。空気も同じ。地表が暖かく、上空が寒冷で、その温度差が大きいほど対流は急激となり、地球上で空気の対流が起きると積乱雲が発達して雨が降る。だから、今は晴れていても、上空に寒気が流れ込むと大気が不安定になりますよ、雨が降りますよ、風が強くなりますよ、ということだそうだ。納得。

ここで天気予報を確認するとき大切なのは、大気の状態が不安定になる原因を聞き逃さないということだ。「○○で大気の状態が不安定に——」という部分、つまり、「気温の上昇で」とか、「上空に第一級の寒気が流れ込み」や「低気圧の接近で、湿った空気が入り込み」などなど。原因によってどの程度不安定になり、どの程度天気が崩れるのかも概ね判断できるというものだ。

不動産賃貸借契約の状態が「不安定」となる原因は?


イメージ/©︎gmast3r・123RF

賃貸借契約は、継続的取引契約と呼ばれ、例えば持続的な商品の供給に関する契約等、一定期間、当事者の一方が相手方に対して商品または役務の提供を継続する義務を負うことを内容とするものと同様の類型に当たる。

貸主は不動産を提供し、借主は毎月期日までに決まった賃料を支払う。不動産に目立った不具合も無く、賃料も遅滞なく支払われていれば、この継続的取引は「安定」しているのだが、ひとたび不具合が発見され、家主が修繕義務を履行しないとか、賃料が入金されず、督促してもなかなか履行されないなどの状況に陥ると、この取引は「不安定」な状況に変わる。

そして、これが一旦は改善しても、またぞろと度重なってくると、「非常に不安定な状態」となり、信頼関係が破綻するのだ。

保証人は今は昔? 賃貸保証会社の台頭

「保証人なしでは貸せませんな~」「身内にしてくださいね。友人とかは駄目ですよ!!」なんてやり取りも今は昔。

最近では賃貸保証会社加入(保証委託契約の締結)が賃貸物件を借りる場合の家主側の必須条件となっている(のが殆どだ)。この賃貸保証会社なるものが世に登場してきたころ、不動産屋の、少なくとも見識のある不動産屋であれば、「?」と思っていたに違いない。家賃保証システムは理解できるが、そもそも家賃保証の利益を受けるのは家主であり、不測の事態に備える保険として家主が加入するのが筋ではないか?という疑問があったからだ。

法律の専門家から言わせれば、賃料支払い債務を保証する契約で何ら問題はないのだろうが、これには、当初、今のような《保証人無しコース》の商品がエントリーされておらず、保証会社が賃借人と保証委託契約を結ぶ際にも、別途連帯保証人を要求していたからだった(私の記憶が確かならば……)。

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この記事を書いた人

第一住建株式会社 代表取締役社長/公益社団法人全日本不動産協会・公益社団法人不動産保証協会・一般社団法人全国不動産協会 理事

大学卒業後、大手不動産会社勤務。営業として年間売上高230億円のトップセールスを記録。1991年第一住建株式会社を設立し代表取締役に就任。1997年から我が国不動産流通システムの根幹を成す指定流通機構(レインズ)のシステム構築や不動産業の高度情報化に関する事業を担当。また、所属協会の国際交流部門の担当として、全米リアルター協会(NAR)や中華民国不動産商業同業公会全国聯合会をはじめ、各国の不動産関連団体との渉外責任者を歴任。国土交通省不動産総合データベース構築検討委員会委員、神戸市空家等対策計画作成協議会委員、神戸市空家活用中古住宅市場活性化プロジェクトメンバー、神戸市すまいまちづくり公社空家空地専門相談員、宅地建物取引士法定講習認定講師、不動産保証協会法定研修会講師の他、民間企業からの不動産情報関連における講演依頼も多数手がけている。2017年兵庫県知事まちづくり功労表彰、2018年国土交通大臣表彰受賞・2020年秋の黄綬褒章受章。

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