金利変動等のリスクのほか保有コストも知っておこう（1/2ページ）

リスク３ 金利上昇リスク

将来、金利が変動するタイプのローンを利用した場合、金利の上昇によって、ローンの返済額が増えるリスクがあります。あらかめ固定金利のローンを選択するといった対策も考えられますが、固定期間中にローンを繰り上げ返済すると金額的にそれなりのペナルティが発生する場合があることには留意する必要があります。

アパートローンの場合、固定期間中（＝固定金利特約期間中）に繰り上げ返済を行なうと、繰り上げ返済解約金などの名目の費用を支払わなければならない場合があります。

たとえば、オリックス銀行の場合、繰り上げ返済元本金額に対して２パーセントの繰り上げ返済解約金を支払うことになる場合があります。みずほ銀行では固定金利型のローンの場合、原則、繰り上げ返済ができないとされていて、それを例外的に認める場合は「当行所定の損害金をお支払いいただきます」といった取り扱いになります。

変動金利型のローンの場合でも繰り上げ返済を行うと手数料がかかることが多いですが、総じて固定金利型ローンの繰上返済のほうが費用（ペナルティ）が高くなっているのです。

アパートローンの場合、固定期間中（＝固定金利特約期間中）に繰り上げ返済を行なうと、繰り上げ返済解約金などの名目の費用を支払わなければならない場合があります。

たとえば、オリックス銀行の場合、繰り上げ返済元本金額に対して２パーセントの繰り上げ返済解約金を支払う必要があったりします。みずほ銀行では固定金利型のローンの場合、原則、繰り上げ返済ができないとされていて、それを例外的に認める場合は「当行所定の損害金をお支払いいただきます」といったような取り扱いになっています。

変動金利型のローンの場合でも繰上返済を行うと手数料がかかることが多いですが、総じて固定金利型ローンの繰上返済のほうが費用（ペナルティ）が高くなっています。

一般的に金利が上昇すると、安全性・確実性が高いとされる預金や国債などへの投資を行なう人が増えることが想定されます。それが結果的に不動産価格に影響を与えることもあります。

ただし、中長期的に見た場合、金利上昇の背景が、景気回復に伴うものであれば、賃料や不動産価格の上昇も見込めますので、結果的に金利上昇による収益の悪化を軽減できるという見方もあります。

また、不動産投資において、金利は不動産所得の計算をする際に必要経費に含めることができます。その結果、一定の税務効果が得られますので、住宅ローンと比べると金利上昇の影響は小さいともいえます。

リスク許容度等を勘案した上で、自己資金の比率を高めるなどの対策が無難といえます。

リスク４ 流動性リスク

一般的に不動産（現物不動産）は、一般の金融商品に比べて流動性が低い（売ろうと思ってもすぐには売れない）といえます。急にお金が必要になったときに、すぐに現金化できないので注意が必要です。

また、不動産は売り買いのコントロールを自分ひとりで行なうことが困難です。取引の相手を見つけることはもちろんのこと、後々トラブルにならないように契約書等を作成すること、代金の決済、所有権移転等の登記の手続きなど、すべてを自分で行なうことは容易ではないからです。

ただ、「現物不動産」ということで、流動性が一律に低いというわけではありません。ワンルームマンション等の「区分所有の物件」と「一棟もの」では流通量が異なります（区分所有の物件のほうが多い）し、立地条件等によっても需給関係は変わってきます。購入する物件によって、流動性の高低にも違いが出てくるということです。

次ページ ▶︎ |　リスク５ 災害等のリスク