アパートの外階段崩落による死亡事故　善意のオーナーが身を守るには（2/2ページ）

オーナーに責任は生じるのか

だが、実際に、こうした業者の思惑が通り、問題のある物件を知らずに取得させられ、その後、当該問題が原因で入居者が死傷するような事件が起きた場合、オーナーは責任を取らされるのだろうか？

結論をいえば、取らされる可能性が高い。

危険な建物を造ったのは施工会社で、オーナーはその危険が存在することを事故が起こるまでまったく知らなかったとしても、今回のような事態となれば、賠償責任は基本としてオーナーが負うことになる（民法第717条1項：工作物責任における所有者の無過失責任）。ただし、管理会社が介在するケースでは、その絡み方（契約上の物件管理責任の有無や範囲等）によって、司法判断が揺れることもあり得るだろう。

法的責任論は措いておくとしても、自身の運営する物件の不備によって、入居者が亡くなったとすれば、オーナーにとってそれは一生残る悔いとなる。

物件に存在する危険…それは住んでいる人が知っている

ならば、事前にそれを避けるためにはどうしたらよいか。 

答えのひとつとして、当たり前だが、普段からオーナー自身がちゃんと物件を見て、確かめること。さらには、定期的な修繕等のメンテナンスを怠らないことだ。

もうひとつ、これはオーナーも管理会社もほとんどが実行していないことだが、ぜひおすすめしたい。それは、入居者からアンケートをとることだ。物件に存在する危険は、住んでいる人が一番よく知っている。

筆者自身、賃貸物件において、「漏電が見過ごされていた例」、設備の老朽化により、「マンション一棟でまるごと断水が起きた例」を過去に目にしているが、いずれの例も入居者が早くから、その予兆や異常に気付いていた。定期的にでもアンケートをとっていれば、こうしたことも早期に把握できていたかもしれなかったわけだ。

昨年、ある首都圏の物件の入居者から、こんな話も聞かされた。

「4年住んで、つい先頃退去した物件だが、地震や風での揺れをかなり感じる建物。そのせいか、年々部屋の壁紙のヒビ割れや盛り上がりが増え、長さも伸びていく。中の壁はどうなっているのだろうか？」

“来たる”大地震の際のことがどうしても心配になってくる。 しかしながら、壁のヒビがあることによって日常生活に支障が出るわけではないため、こうした状況に、尋ねられずとも自らオーナーや管理会社へ伝えてくれる入居者は、ほとんどいないと思った方がいい。

話を戻そう。

今回の八王子のアパートのような、何らかの危険が潜む物件で、実際に事故が起こり、オーナーに賠償責任が及んだ場合、これを補償する保険があることも知っておいてほしい。 

それは「施設賠償責任保険」だ。

火災保険の特約として、知らぬ間に加入していることもある保険だが、賃貸経営を行うにおいては必須といえるセーフティネットだ。自身の加入状況、さらに、補償内容はどうなっているか、一度確認してほしい。