遵法性（建築基準法適合判定）のチェックポイント（2/2ページ）

工作物（袖看板・屋上看板等）
オフィスビルなどでは、外壁の袖看板や屋上の広告塔などが設置されていることがありますが、これも一定の高さ以上は建築確認が必要な工作物に該当します。これらの工作物は、確認は取っていても完了検査は行っていない物件が大半です。通常の売買や融資ではあまり問題になりませんが、受益権化する場合やノンリコを付ける場合はほぼ間違いなく問題になります。 ほかにも挙げればいろいろあると思いますが、基本は、「図面と現況が一致しているか」です。図面と現況との違いを見落とさないようにすることが重要です。

ただし、研修でも触れられていましたが、一口に「図面」といっても、確認申請図、竣工図、どちらにも該当しない設計図面などいろいろあり、入手した図面が何の図面なのか、最終的な竣工時の状態を反映したものなのか、しっかり確認することが必要です。

証券化関係の評価では、法定点検の指摘事項やその是正の有無など、ERを踏まえてかなり詳細なレベルの遵法性確認が必要となりますが、通常の評価においても、最低限上記のポイントぐらいは確認するようにしたいものです。 建物の遵法性は追求していくと非常に細かく煩雑です。役所の裁量や解釈によって判断が分かれるグレーな部分も多く、鑑定士としては実査時にこの建物が違法か、という厳密な判断までは到底できません。 経験上言えることは、ピカピカの新築物件でない限り、不動産は多かれ少なかれ何か問題がある、ということです。 最も重要なのは、価格に影響するような大きな問題点や怪しい箇所について見逃さず、現地で「これは？」と思ったことは所有者に確認するなり、持ち帰って調べるなどして対応できる能力を持つことだと思います。