農地転用で市街化調整区域の農地の売買を可能にする（3/3ページ）

地目の矛盾をきっかけに、絞り出した秘策

そして、私が目をつけたのが市役所の固定資産税課で取得できる評価証明書の地目でした。

幸いにも今回の売却物件の評価証明書上の地目はなぜか「山林」になっていたのです。ここから状況を打破できないか考え始めたのです。いつもお世話になっている土地家屋調査士の先生と打ち合わせをしていく中でも、評価証明書上の「山林」という地目がポイントになるとのことで意見が合致しました。

そこで気づいたのは、「この土地はいつから農地なのか」ということでした。早速、国土地理院に依頼し、昭和25年以前、それ以降現在に至るまでの昔の航空写真を購入して見ると、農地法施行時前後も当該物件は雑木林（山林）で農地としては使われていなかったことが判明したのです。

市街化調整区域が定められた農地法が成立したのは昭和25年7月のことでした。つまり、売却物件は登記の地目は農地ですが、農地法という法律ができる以前から山林だったのです。実際には山林だったということです。
このことを理由に、土地家屋調査士の先生のお力添えもいただき、農業委員会とも協議、「売れない農地」とされていた当該物件の地目を見事「山林」に地目変更登記を完了することができたのです。

事前に農業委員会の方からは地目が農地から山林になれば、農用地（農地法の規制含む）の規制も解除され、自由に売買することができる旨、見解を得ており、このことで晴れて当該土地の売買ができるようになったのです。

ただ、こうした地目変更登記はかなりレアなケースなので、売却までは通常の2倍以上の時間を要しました。

地目変更によって売却可能にはなりましたが、建物を建築できないことに変わりはなく、買主を探すのは難しそうでした。そこで以前、お話をした隣地の事業所の代表者の方にお話しすると、100万円近くの金額でご購入いただけることになり、売主様より売却のご依頼をいただいた「売れない農地」を無事売却することができました。

これまで1年間にわたり、負動産を富動産に変える、売れない負動産をどうすれば売れるかということについて、実例を交えながらご紹介してきました。どの案件もそうですが、ポイントはなんといっても「知恵を絞る」ということです。方法はそれぞれの物件によって異なります。

しかし、絶対にいえることは、「売れない不動産はありません」ということです。

1年間、本当にありがとうございました！

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