契約期限満了を迎えるテナントがオフィスを解約？— —激動の不動産マーケットを占う（1/2ページ）

大激変　オフィスビルマーケット

2022年になり1カ月が経とうとしている。年初にオミクロンのような変異株の流行が猛威を奮い、社会の閉塞感が続いているものの、強い感染力のわりに重症化リスクは低いとの報告もあり、発生から2年を経過した今年は、おそらく疫病に怯える日々は少なくなり、世の中は徐々に健康な状態に戻るであろう。そうした意味で、今年はまずコロナ禍を前提にするのではなく、アフターコロナの時代の不動産マーケットを展望することが賢明であろう。

人々の生活のインフラを担う不動産においても、アフターコロナにおける今年は大きな変節の年になる。これまでの成功の方程式が通用しない時代の幕開けである。

まずコロナ禍で大きく変容したのが、人々の働き方である。これまで全くあたりまえの行動と考えられてきた「通勤」が、約2年にわたって制約された結果、多くの業種や職種において、必ずしも毎朝通勤をする必要がないことが判明した。いまだにクラシカルな会社では、コロナが過ぎ去った後、以前の行動様式である通勤を復活させようという動きもあるが、世の中のトレンドは少なくとも、自宅やコワーキング施設などでのテレワークと、ミーティングやコミュニケーションを主体としたオフィスでの働き方のハイブリッド型に進化しつつある。すでにJRをはじめ鉄道各社も、通勤客がコロナ前の状態に戻ることがないことを予測して、列車本数の削減を検討し始めた。

こうした動きで最も深刻な影響を被るのがオフィスビルである。コロナが流行し始めた当初こそ、オフィスビルを解約、面積縮小をするのは中小のIT系企業などごく一部であり、オフィスマーケットには何ら影響はないと、自信たっぷりにコメントする関係者が多かったが、今、マーケットの足元は大きく崩れ始めている。

三鬼商事の発表によれば、都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィスビル空室率は昨年12月の段階で6.33％と、貸手借手の優位な立場が入れ替わるといわれる５％ラインを超えている。また港区では8.56％と完全に借手優位な状況に陥っている。街を歩くと「テナント募集」の看板を掲げたオフィスビルも目立ち始めている。

今年は、新築ビルの供給が例年よりも少ないためマーケットが大きく崩れる懸念は少ないとの見方があるいっぽうで、オフィスビル業界では上得意とされる情報通信系やゲームなどのソフトウェア、電機、設備機器などの業種で、解約や面積の縮小が相次いでいる。

現在、大規模ビルにいる多くのテナントは、オーナーとの間に3年から5年程度の建物定期賃貸借契約を結んでいる。今年はコロナ前に締結していた契約で期限満了を迎えるテナントが多いのだ。オフィスマーケットは2018年初頭に空室率が3％を切った後、2020年2月に1.49％という空前の低率を記録するまで、活況を呈してきた。この期間中に、「なくなっていく」オフィス床を確保しようと、新規オフィスの拡充や増床に走るテナントが多くいた。これらのテナント契約で今年多く期限が到来する。

すでに富士通は、三井不動産が運営する汐留シティセンターをはじめ東京都内で約1万5000坪、横浜や川崎までを含めると2万坪を超えるオフィスを解約している。リクシルは江東区にある本社ビルを売却、オフィス床を従前の1割、つまり9割削減するという衝撃的な発表をしている。NEC、三菱電機も同様の動きを始めている。テナントとの契約が今年期限満了を迎えるビルオーナーは、心休まることがないはずだ。

港区東新橋にある汐留シティセンター／©︎tupungato・123RF

従来オフィス床需要の強い、電気通信系に加え、ゲームなどのソフトウェア系も面積の縮小が顕著だ。DeNAは渋谷ヒカリエを解約してスクランブルスクエアのWeWork内に移動。座席数を4分の1にしただけでなく、オフィス賃料という固定費をコワーキング施設利用料という変動費に転換した。ヤフーは赤坂見附の紀尾井タワーやKタワーで計9000坪を解約した。

さらに今年は来年以降続々竣工を迎える、東京駅八重洲口、京橋、日本橋、虎ノ門、神谷町などの新築大規模ビルがテナント獲得のため熾烈な勧誘が行われる。すでにテナントは奪い合いの状況だ。いままでテナントに対して高飛車な営業を続けていた大手デベロッパーがいきなり低姿勢になったとの噂もあちらこちらから聞こえてくる。

需要が萎む中、来年から25年にかけて大量供給を迎えるオフィスビルマーケットは大激変の年だ。

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