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部屋を借りるときの書類とお金のやり取りでのトラブルの防止――重要事項説明、入居申し込み、手付金(1/2ページ)

大谷 昭二

2020/07/31

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イメージ/©︎bee32•123RF

アパートやマンションなど家を借りる際には、契約にあたってさまざまな書類のやり取りがあります。

多くの方は次から次へと出てくる書類を眺めながら、先方の説明をなんとなく聞いて、言われるままにサインをしたり、捺印をしているという方も多いかもしれません。その中にはとても重要な、意味のある書類もあります。

そんな契約時の書類について説明していきます。

入居後のトラブルを防ぐために賃貸住宅契約の際の説明と「重要事項説明書」はしっかりと

Q.「重要事項説明書」という書類もなく、説明もありませんでした。そのまま契約しても大丈夫ですか?

A.宅地建物取引業法では、仲介業者は借主予定者に対して、契約前に物件の重要な事項について、宅地建物取引主任者が主任者証を提示のうえで説明することが義務づけられています。

重要事項説明がなく、書類も発行されないというのは重大な業法違反になります。万一、そういう事態が発生したときは、業者に「業法違反である」と通告し善処を求めるべきです。

Q.契約をする際には近くに迷惑施設があることの説明はありませんでした。入居してそうした施設があることを知って、不動産業者に相談したところ「重要事項として説明する項目ではない」という答えでした。これは契約違反にはならないのでしょうか。

A.宅建業法第35条1項によれば、重要事項として説明すべき事項として、登記簿上の権利関係、法律に基づく制限、水道ガス電気などの整備状況、賃料のほかかかる費用についてなど、さまざまな事項について、法律で「必ず説明すべき事項」として定められています。

不動産業者は、法律上明記された項目の中に、「迷惑施設うんぬんという言葉がない」ということで説明しなくてもよいと考えているのかもしれませんが、法律をよく見ると、第47条1項に「重要な事項の告知義務」を定めています。これは、35条の法律上、具体的に明記されている事項以外でも、契約するかどうかを判断するときに大きな材料となる事項については、「重要な事項」として必ず説明しなければならないとされているのです。

たとえば、過去に、自殺や火災などがあった物件については、35条の「重要事項」ではありませんが、47条の「重要な事項」にあたるため必ず説明する必要があります。

そこでご相談では「迷惑施設」とありますが、これにもいろいろなものが考えられます。その中身と距離がどの程度であったかによって、「契約するかどうかの判断材料として重要なポイントになるかどうか」も問題となります。この点で、業者の言い分が正しかったかどうかを見極める必要があります。

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この記事を書いた人

NPO法人日本住宅性能検査協会理事長、一般社団法人空き家流通促進機構会長 元仲裁ADR法学会理事

1948年広島県生まれ。住宅をめぐるトラブル解決を図るNPO法人日本住宅性能検査協会を2004年に設立。サブリース契約、敷金・保証金など契約問題や被害者団体からの相談を受け、関係官庁や関連企業との交渉、話し合いなどを行っている。

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