超低金利時代の新常識、住宅ローンの繰り上げ返済は損をする！（2/2ページ）

低金利時代は、繰り上げ返済の効果が小さくなる

この４つのケースからもわかるように、繰上げ返済によって返済期間が短縮できること、また早期に繰り上げ返済をしたほうが効果のあることは間違いありません。

しかし、利息の低減効果は、最も効果の大きかった【ケース１】でも、約179万円と200万円に届かない額に止まっています。しかも、【ケース１】は、融資を受けてから１年で500万円を繰上げ返済する想定になっていますので、あまり現実的なケースとはいえません。

現実的と思われる【ケース２】【ケース４】でもそれぞれ、約122万円と約109万円といった金額に止まっています。

仮に金利が３％だったとすると、返済総額は約4849万円（うち利息額が約1849万円）となり、【ケース１】の利息軽減額は約713万円、【ケース２】【ケース４】の利息軽減額はそれぞれ、約454万円、約402万円となります。

いちばん効果の小さい【ケース３】でも約48万円と４倍の効果になります。

金額の違いを比較していただければ一目瞭然ですが、超低金利時代は利息額の負担自体が少ないので、繰上げ返済の効果も小さくなるということです。超低金利を実感いただけたでしょう。

手元のお金を繰り上げ返済ではなく、運用に回した場合は？

さて、次に繰上げ返済ではなく、その資金で資産運用をした場合について考えてみましょう。

たとえば、【ケース４】で、繰り上げ返済資金を積立運用資金として、25年間毎月2万円ずつ金融商品で運用したとします。仮に、住宅ローン金利と同じ１％で運用すれば、５回目の繰上げ返済を実行する25年後には、約681万円（うち利息は約81万円）のお金が手元に残ります。しかし、繰上げ返済に資金を使ってしまえば手元にお金は残りません。

住宅ローンの支払いだけであればいいのですが、将来の教育資金や老後資金、住宅の修繕費の負担などを考えた場合、どちらが安心でしょうか？
さらに、住宅ローン返済期間である35年間、毎月２万円ずつ資産運用に回した場合を考えてみましょう。

２万円うち半分の１万円は、子どもの教育資金など現金が必要なときに備えて、すぐに引き出せるように銀行の定期預貯金などで貯蓄して、残りの１万円は、株式などの少なくとも３％程度の目標利回りで長期運用したとします。

すると35年後には、定期預貯金の金利が０％としても、420万円の貯蓄ができます。一方、運用のほうは３％で運用できたとして約737万円（うち運用益317万円）となり、合計して約1157万円のお金が手元に残るのです。

これはあくまでのシミュレーションですが、大きな差が出ることはおわかりいただけるでしょう。

当然、この資金は35年間のうちにかかる、子どもの教育資金や家のリフォーム資金として活用することができます。

もし、繰上げ返済に現金を使ってしまうと、何らかのトラブルが起きて緊急に現金が必要となった場合、どこかで融資を受ける必要が出てきます。

そうなれば、住宅ローンの返済とは別に、その分の返済も必要となり、非常に家計を圧迫することになるでしょう。

（参考記事）
住宅ローンの返済と子どもの教育資金で家計を破綻させない５つの方法

繰り上げ返済よりも将来のリスクに備えるべき

ＦＰなどの専門家のなかにも、いまだに、「住宅ローンは繰上げ返済をしながら早期に完済すべき」と言われる人がいますが、それはひと昔前までの定説です。

この超低金利時代は、繰上げ返済よりも、その分の資金を運用に回したほうが、老後の生活資金、マイホームの修繕、建替え、住み替えといった将来のリスクに備える準備ができます。

繰り返しますが、この超低金利時代であれば、住宅ローンの金利以上の利回りで手元のお金を運用することは特別むずかしいことではありません。

貯蓄したお金を有効に活用するのなら、繰上げ返済に充てて住宅ローンの利息を軽減するより、運用に回したほうが、より現実的な資産防衛策になるといえるでしょう。

（参考記事）
リストラで住宅ローン返済ができなくなったらどうする？ これだけは知っておくべき４つの対策