真面目な入居者は損をする？ 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の功罪（1/2ページ）

23年が経過したガイドライン

国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が取りまとめられてから、もう23年が経過している。

賃貸住宅における、いわゆる「原状回復・敷金トラブル」を防ぐための基準だ。1998年に公表され、その後2004年および11年に改訂が行われている。

民間同士ではジャッジを定めにくい、事象が多様かつ、利害対立も深い懸案について、モノサシを指し示すべき立場の役所がよいモノサシを指し示した好事例のひとつだろう。

そのポリシーはゆっくりだが、業界によく浸透した。まずまずの効果を上げているものと感じられる。

ただ、残念だったこともある。それは、賃借人（入居者）に特別の負担を課す「特約」の要件、すなわち特約への抑えが甘いことだ。このことは現場において、いわば楽チン気分を生み出してしまった。特約を設定し、面倒はそこに放り投げるかたちにしておけばややこしい判断を迫られることはなくなる、といった風潮だ。

そのため結局のところ、現行の居住用建物賃貸借契約では、いわゆる「退去時クリーニング特約」がかなりの割合で一般化してしまっている。が、これは、筋悪（すじわる）なやり方といっていい。

建物をどれだけきれいに使っても負担を強いられる入居者がいる一方、そうでない入居者への追及はおざなりになりやすい点、居住年数の短い入居者が割を食いやすい点（あらかじめ一律の負担額が設定されている場合にこれが起こりやすい）、真面目な入居者が損をしたり、本来負担が少なくあるべき入居者の負担が重くなったりする、不公平なひずみを生むからだ。

ガイドラインがもたらした「功」

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下、ガイドライン）の高く評価されるべき点を挙げてみよう。ひとつはなんといっても、「損耗」の切り分けが適切であることだ。

例えば、「テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）」や「家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡」をガイドラインは「通常損耗」としている。賃借人が原状回復費用を負担すべき対象とはしていない。その一方、喫煙による壁クロスの変色については、原状回復につき、はっきりとタバコを吸った人の責任＝賃借人負担としている。

すなわち、誰しもが行う一般的な行為の結果と、個人の嗜好による行為の結果が、ここでは論理的に切り分けられたかたちだ。

同様に、ガイドラインは、壁への画鋲の差し込みと、同じくクギやネジの打ち込みの間に、負担を分ける線を引いている。ただし、こちらは論理的には難問だ。いずれも同じく「賃借人の意志による建物への毀損」という、切り分けをしづらい行為となる。

そこでガイドラインは、今度は壁紙の奥の下地に一定以上の損害が及ぶか否かという、物理的な基準を引っ張り出しこれを判断している（画鋲までは入居者に負担なし）。いわば、柔軟かつ臨機応変に、課題を次々捌いているといったところだ。

加えて、賃貸住宅に暮らすうえでの賃借人が負うべき善管注意義務について、その存在を明確化し、具体的に示したこともガイドラインの功績として大きい。

とりわけ賃借人に責のない通常損耗であっても、事後の管理がよくなければ、善管注意義務違反として賃借人に負担が及びうることを細かく指摘した点において、当ガイドラインは、内容のバランスがよくとれた非常に納得性の高いものとなっている。

ちなみに、そう聞くと、どれも当たり前のことといった風にいまは感じられるが、ガイドラインが登場し、広く行き渡る前は、こうしたジャッジメントはつねに混沌としていた。入居者、オーナー、仲介・管理会社、さらには行政などの相談窓口も含め、各人の生い立ちも含めたものの見方の違いによる深刻な対立やすれちがいが、この問題では日常的に見られていた。

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