不動産の利回りとは？（2/2ページ）

キャップレート
　＝　償却前営業利益　÷　不動産の購入価格
　＝　（想定年間賃料ー想定年間費用）　÷　不動産の購入価格　（式3）

上記の算式(3)は、プロの投資家が不動産投資を行う場合に通常用いられる「キャップレート」という利回りの考え方を示した式です。算式(1)が、「満室時の年間賃料」を不動産の購入価格で割っていたのに対し、算式(3)では、「償却前営業利益」を不動産の購入価格で割っています。実は、償却前営業利益は、不動産の収益力を最も的確に表す利益指標であり、これを不動産の購入価格で割ったキャップレート（CR）こそ、不動産の投資判断を行う上有用な利回りと考えられるのです。

償却前営業利益とは、想定年間賃料から想定年間費用を差し引いたものですが、これをもう少し詳しく見てみましょう。

想定年間賃料＝満室時年間賃料（貸室賃料収入+駐車場収入+共益費収入+その他収入）-空室・貸倒損失想定額
想定年間費用＝維持管理費+公租公課（固定資産税+都市計画税）+損害保険料+その他費用
すなわち、償却前営業利益とは、満室時年間賃料から、空室・貸倒損失想定額と、維持管理費、公租公課、損害保険料等の通常の営業費用を差し引いた利益なのです。満室時の年間賃料がどんなに高くても、空室・貸倒損失想定額が大きかったり、維持管理費、公租公課、損害保険料等の実際に流出する経費が大きかったりすると、その不動産から生み出されるキャッシュフローは少なくなってしまいます。ですから、不動産の実際の収益力を見るには、償却前営業利益で見ることが大切であり、それを不動産の購入価格で割ったキャップレート（CR）こそ、不動産の投資判断を行う上で、役に立つ利回りと言えるのです。

昨今の不動産の上昇局面においては、不動産投資を考える投資家にとっては、絶好の買場が訪れるチャンスでもあります。不動産市場の状況をしっかりと研究し、不動産の利回りを正しく理解して判断し、優良な収益不動産を探してみては如何でしょうか。