マンションの評価が変わる！?　管理状態を明確にする「等級評価」（1/4ページ）

ストック数は655万戸　中古マンション市場

6月、「改正マンション管理適正化法」が成立した。この法律ではマンションの管理計画を自治体などが「適切」と認定する制度の創設も盛り込まれている。この背景には1980年代からはじまったマンションブームに建てられたマンションが2020年には築40年以上を迎えるとともに、市場流通戸数も18年には中古物件が新築物件とほぼ並んだことから、マンションの管理状態に一定の基準を設けたいということがある。
　
昔から「マンションは管理で買え」という言葉があり、管理状況は見逃せないポイントの１つとされる。しかし、実際にはマンション購入の際に重視されているものは立地条件と間取りで、管理はあまり重要視されていない。そのことは国土交通省が5年に1度行っている「平成30年度マンション総合調査」を見るとよく分かる。
　
マンション購入の際に考慮した項目のベスト5は、1位が「駅からの距離など交通の利便性」で、2位「間取り」、3位「日常の買い物環境」、4位「周辺の医療・福祉、教育等の公共公益施設の立地状況」、5位「眺望」で、「共有部分の管理」は10 位に過ぎない。

出典／国土交通省「平成30年度マンション総合調査」
　
とはいえ、忘れられがちなマンション管理だが、中古マンションでは、管理の善し悪しによって物件の程度に差が出るもの。築年数が経っていてもきれいな物件がある一方で、年数以上に古い印象を受ける物件もある。にもかかわらず、物件の管理状態は売買の現場での扱いは軽い。

　
「宅建業者が購入者に対してほとんどが契約の直前に重要事項説明を行っています。その説明によって管理の実態が分かっても、その段階で『契約をやめます』というふうにはなかなかなりません」
　
こう話すのは、マンション管理業協会事業部次長の前島英輝さんだ。
　
しかし、今後はマンション管理状況が重視されていきそうなのだ。というのも、18年末時点のマンションのストック数は655万戸に達しており、都市部では戸建ての空き家問題の陰でマンションの維持・管理の問題も取りざたされつつある。

また、16年に首都圏で新規供給された新築マンション戸数は3万5772戸なのに対して、中古マンションの成約数は3万7108件と初めて逆転。その後も中古マンションの成約数は3万7000件以上をキープしている。このように中古マンションは住宅マーケットのなかでも大きな市場になっている。

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