「ネットで部屋探し」をすると家賃が高くなる!?　ポータルサイトの功と罪（2/2ページ）

不動産会社の集客コストが膨らんだ理由

こうして見ると、ポータルサイトの広告掲載料は、たいした料金ではないと思う人もいるかもしれません。不動産ポータルサイトがひとつしかないのなら、そう言えるでしょう。ところが、部屋探しをしたことがある人なら、３つか４つくらいならポータルサイトの名前をあげられるはず。詳しい人は、10個以上のサイトを思い浮かべることができるでしょう。

このように、「ポータルサイトはこんなにたくさん必要なの？」と首をかしげたくなるのがいまの状況です。そんなたくさんのポータルサイトに情報を掲載すれば、広告掲載料金は当然かさみます。
しかも、ポータルサイトのユーザーからどれだけ物件の問い合わせを受けられるかが、不動産会社の売り上げに直結します。そのため不動産会社は、複数のサイトに競って多くの物件を掲載しようとするのです。当然、集客コストは膨らみます。

賃貸物件を仲介する不動産会社の収入源は仲介手数料ですが、そもそも不動産の仲介手数料は、宅建業法で上限額が定められています。賃貸物件の場合、「家賃１カ月分」がその上限です（図３参照）。

（図３）不動産会社が受け取れる仲介手数料は「家賃１カ月分」が上限

建前からいえば、ポータルサイトの掲載料はそのなかから支払われています。そう考えると、不動産ポータルサイトにかける集客コストは、決して安くないことがよくわかるのではないでしょうか。
つまり、ほとんどの不動産会社は「ネット」という重要な集客ツールを、ポータルサイトに委ねてしまったために、企業にとっては必要不可欠な自分たちで集客する力を失ってしまい、ポータルサイトに利益を奪われることになってしまったのです。

シワ寄せをくらった最大の被害者はオーナー

そのシワ寄せを最も大きく受けているのは誰かというと、私は賃貸物件のオーナーである大家さんだと考えています。

宅建業法に従えば、家賃１カ月分を超える仲介手数料を受け取ることはできません。もし、借り主から１カ月分の手数料をもらった場合、大家さんからは手数料を受け取ることはできません。借り主から0.5カ月分を受け取れば、大家から受け取れるのは0.5カ月分が上限ということになります

しかし、１カ月分の仲介手数料だけでは経営が苦しくなった不動産会社は、抜け道を考えます。それが、大家さんから受け取る「ＡＤ（広告料）」といわれるお金です。仲介手数料からＡＤへ、名前を変えるだけで受け取れる金額の上限はなくなります（図４参照）。

（図４）仲介手数料から「ＡＤ（広告料）」に名前を変えれば受け取れる金額の上限はなくなる

入居者には嬉しい「フリーレント」にも裏がある

ＡＤを支払いたくないと思っても、それでは入居者を探してもらえないとなれば、大家さんは支払わざるを得ません。
最近、よく目にするようになったフリーレント（１カ月分とか２カ月分の家賃が無料になるサービス）も同様です。大家さんには２カ月分のフリーレントをつけてもらい、借り主には１カ月だけフリーレントにしておいて、１カ月分の家賃は不動産会社が自分の懐に入れてしまうという行為も普通に行なわれています。

こうして、大家さんが余計な費用を負担せざるを得ないようになれば、そうした費用は結局、家賃に跳ね返ってきます。こうして、ポータルサイトが徴収している掲載料は、巡り巡って家賃を支払っている入居者にものしかかってきているはずなのです。
「ネットで部屋探しをすると家賃が高くなる」というタイトルの意味がおわかりいただけたでしょうか。

（参考記事）
「礼金ゼロ」「フリーレントつき」物件のカラクリとは

ポータルサイトのメリットは否定できないけれど…

こんな状況になってしまった原因は、いくつか考えられます。まず、不動産業界のネットへの対応が遅れたこと。
業界内の競争が激しく、簡単に協力体制をつくることができなかった可能性もありますが、たとえば地域の不動産会社が協力して物件情報を集約したサイトをつくるなどしていれば、現在のような状況にはなっていなかった可能性は高いはずです。
とはいえ、物件の図面をいまだにFAXでやり取りしているような業界ですから、現在のような状況を招いてしまったのは当然なのかもしれません。

そして、集客から何から不動産会社に「すべておまかせ」にしてきた大家さんにも、原因の一端がないわけではありません。大家さんは楽をすることで自分の首を絞めてしまったのです。

「物件情報をネットで検索できるようにする」というポータルサイトの功績は誰もが否定できないものだと思いますが、そこに依存しきってしまっている構図からは、１日も早く抜け出さなければなりません。
残念ながら、その状況を一瞬で変えられるようなドラスティックな解決策はいまのところありません。ですが、もし、現在の構図から抜け出すことを諦めてしまったら、大家さんにも不動産会社にも、そして入居者の皆さんにとっても明るい未来はないでしょう。この構造を打破するためにも、私も含めて業界のなかにいる人たちが、もっと積極的に改革の旗振りをしていく必要があるのではないでしょうか？