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アフターコロナ時代の不動産マーケットを大胆に予測する(1/2ページ)

藤戸 康雄藤戸 康雄

2021/10/25

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イメージ/©️ hywards・123RF

心配された「東京オリンピック後」の不動産下落は?

コロナ禍になる前は、「東京オリンピックが終わったら、オリンピック特需やその集客効果としてのインバウンド需要が剝がれて、不動産は下落するのではないか?」と心配する向きもあった。

この根拠は「高騰している建築費が過熱から正常に戻ることで新築マンションや新築ビルの価格が下がる可能性がある」ということ、「インバウンド需要過熱により、東京や大阪の人気観光エリアへの宿泊需要を見越したホテル建設需要が、オリンピックが終われば減ることで、当該エリアの地価高騰に歯止めがかかる」というものだ。

だが、ふたを開けてみると、東京オリンピックは1年延期後になんとか開催はされたものの、コロナ禍による無観客開催となり、海外からの観客もなかったことで、オリンピック前に期待された特需もなかった代わりに、オリンピックが終わったからということではなく、コロナ禍によってインバウンド需要が蒸発する結果となった。

だが、建築費という面では、もともとあった建設業界の人手不足が、コロナ禍によって外国人労働者が呼べなくなったことで、さらに人手不足感が強まり、建築費は高止まりを余儀なくされている。コロナ禍による経済悪化を阻止するため、アベノミクス以降の日銀による大規模金融緩和は継続されている。加えて、全世界的なコロナ対策での金融緩和が歴史上類を見ない規模と地域で行われている結果、全世界的な金余りの余波が、株価の高騰や不動産価格の高騰を招いている面があるのだ。東京オリンピックは無観客開催されたが、皮肉にもオリンピック終了による影響もまた「無」という結果になった。

世界と日本の金融市場はどうなるのか?

コロナが始まった2020年初頭。得体のしれないコロナウイルスによる感染者やそれによる死亡のニュースが連日のように報じられて、全世界が恐怖のどん底にいるような感覚になっていた。当然に世界で株価が連日にわたって暴落していた。

ニューヨークではダウ平均株価が1000ドルレベルで暴落し、日本でも日経平均株価が1000円単位で暴落するなど、市場関係者は毎日肝を冷やしていたものだ。

ところがである。世界の中央銀行が経済の底割れを防ぐために、過去に例をみない規模での金融緩和と金利の引き下げを行った結果、株価は世界で急回復したのだ。それどころか、世界の金融の中心であるニューヨークでは、21年10月に入って、コロナ禍前どころか過去最高値まで更新するほど株価が上昇した。日本でも日経平均株価が21年9月には、バブルと言われた1990年(平成2年)8月以来の実に31年ぶりの高値を付けたのである。

その理由は、コロナ対策による全世界での金融緩和、金利引き下げの影響だが、国債の利回りがゼロにほぼ等しいほど低くなり、市場に出回る過剰な資金が少しでも有利な利回りを求めて株式市場に流れ込んだ結果、株価の高騰を招いたのだ。そして最近では、ワクチン接種率の向上などによってコロナ禍が収束に向かうと見られており、今後の経済回復を見込んだ企業の業績回復を織り込んだ株価の上昇も見られるようになった。

著名な投資家やエコノミストも口をそろえて言っているのだが、このような過剰流動性相場はいつか必ず終わる。問題はそれが“いつか”ということだ。

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この記事を書いた人

プロブレムソルバー株式会社 代表、1級ファイナンシャルプランニング技能士、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士

1961年生まれ、大阪府出身。ラサール高校~慶應義塾大学経済学部卒業。大手コンピュータメーカー、コンサルティング会社を経て、東証2部上場していた大手住宅ローン保証会社「日榮ファイナンス」でバブル崩壊後の不良債権回収ビジネスに6年間従事。不動産競売等を通じて不動産・金融法務に精通。その後、日本の不動産証券化ビジネス黎明期に、外資系大手不動産投資ファンドのアセットマネジメント会社「モルガン・スタンレー・プロパティーズ・ジャパン」にてアセットマネージャーの業務に従事。これらの経験を生かして不動産投資ベンチャーの役員、国内大手不動産賃貸仲介管理会社での法務部長を歴任。不動産投資及び管理に関する法務や紛争解決の最前線で活躍して25年が経過。近年は、社会問題化している「空き家問題」の解決に尽力したい一心で、その主たる原因である「実家の相続問題」に取り組むため、不動産相続専門家としての研鑽を積み、「負動産時代の危ない実家相続」(時事通信出版局)を出版、各方面での反響を呼び、ビジネス誌や週刊誌等に関連記事を多数寄稿。

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