「瑕疵担保責任」の責任範囲と期間

ウチコミ！タイムズ編集部

2015/03/03

賃貸経営

ノウハウ

今回は、瑕疵担保責任の事例などをご紹介しながら、より実践的なお話をしたいと思います。

■事例１

○　土地付き中古住宅（戸建て）を購入する時

瑕疵担保責任　が適用される範囲は意外と多くなく、通常の場合下記の内容がその殆どです。雨漏り・シロアリ・建物の重要な構造部分の欠陥や腐食・境界の不備・土地に埋まっていた埋設物　など・・・

基本的に建物に関しては、上記以外の殆どの部分　瑕疵担保責任の対象外　となります。　通常、物件の引渡を受けるまでの間に、売主・買主　立ち会いの上で　現地で物件の最終確認　を行います。その確認作業の上で引渡が行われますから、上記の瑕疵担保責任　については　この時点では、説明された内容以外はわかりません。

耐久消費財の部分（ドア・床・壁・窓・建具等）については、本来　瑕疵担保責任の対象外　である上、更に双方が確認済みとなりますので　問題なく取引が　成立・完了した事とみなされます。瑕疵担保責任自体　隠れた欠陥ですから、引渡の日から一定の期間内　売主は　担保責任　を　のがれる事は出来なくなっています。

■瑕疵担保責任の請求が出来る場合・・・・

★　引渡直後から・・・・水道が使用できない、排水が詰まっている、給湯器が壊れている、等の、明らかに使用できない状態のまま渡されたと思われるケース

★　瑕疵担保責任の期間内に・・・・・シロアリが発見された建物の床が腐っているのを発見した、雨漏りを発見した等のケース

★　契約段階や現地での確認の際、説明された内容と違う状態の発見・・・
例）　雨漏りは過去になかった話だったのに、調べてみると過去から続いていた形跡があった。上記と同様に、シロアリの被害が発見された。土地の中に、聞いていない廃棄物や池・井戸等が発見された。

一部、悪質な感じがする物も含まれていますが、上記の様な内容は責任追及出来ます。但し、注意点もあります。瑕疵担保責任の場合、自分だけが調査納得しただけでは　相手側に請求する事はできません。発見したら、相手も立ち会わせないといけません。

更に、ここが一番注意しなければいけないのですが、瑕疵担保責任　は「説明を受けている案件」　については、責任追及できない　と言う事です。

どうゆう事かと言いますと・・・・例えば

引渡の前に　「過去に雨漏りがありましたけど、改修して現在はありません。」等の話をされて、買主さんも「わかりました。」　・・・・そのまま何事もなく　引渡が完了。こんな事は、通常良く見ます。

■しかし、法律上では　買主さんが雨漏りの事実を知っている

その上で　了解して取引を完了させた　と見るわけです。更に　瑕疵担保責任　とは、隠れた（隠された）欠陥ですから、買主さんが知っている事で既に　瑕疵　ですらなくなってしまいます。この様な　恐ろしい一面　がありますから、立ち会い確認　や物件状況報告書　などの書面や、打合せはおろそかにしない様にしてください。

基本的に中古物件は、前に使用していた方の使い方で残された寿命が　物件ごとに全然違います。
また、推測も困難です。そこも十分に加味して考えてください。皆さんに覚えておいていただきたい事は、「物件状況報告書や付帯設備確認書」　などの書類を、確実に作成して証拠となる物を残しておく。と言う事です。

「言った　言わない」　では解決すら難しくしてしまいます。

次回は、新築住宅と土地についての　瑕疵担保責任　のお話を続けたいと思います。