不動産投資のポイントは利回りでなく、税金を考慮したシミュレーション（1/3ページ）

不動産投資で失敗しないために

新型コロナに対するワクチン接種が始まったとはいえ、いまだ収束は見えない。そんななかでも投資に対する関心は依然高く、つみたてNISAはもとより、投資用不動産もグローバル・リンク・マネジメントの調べによれば、32％の人が「興味がある」と答えている。

とはいえ、不動産投資はつみたてNISAなどの金融投資と比べ投資額も大きくなるため、ローンを組んで行うケースが多くリスクの高い投資だ。そのため見込んだ通りのリターンが得られるかの見極めは重要なのだが、実はそれを行うのは難しい。

どんな投資でも目安になるのが「利回り」だ。ひとくちに利回りといっても、不動産投資では「表面利回り」と「実質利回り」の2つの違いが大きく、これをしっかりと理解しておく必要がある。

「表面利回り」は、単純に年間家賃収入を物件価格で割ったもの。

「実質利回り」は、年間家賃収入から年間経費（管理費、修繕積立金、固定資産税など）を差し引き、物件価格と購入時諸経費を足したもので割ったものになる。

例えば、物件価格が1500万円（税込）、家賃7万円の物件の表面利回りは、84万円（7万円×12カ月）÷1500万円＝5.6％。

一方、実質利回りは、管理費・修繕積立金3万円・固定資産税5万円、購入経費（不動産仲介手数料、登録免許税、印紙税、登記費用、不動産取得税など）＝105万円かかったとすると、

｛84万円－36万円（3万円×12カ月）－5万円｝÷（1500万円＋105万円）＝2.67％

になり、表面と実質利回りでおよそ3％の差が出る。加えて、不動産投資を考える場合は、こうした差だけでなく取得税や減価償却、出口になる物件の売却時に発生する譲渡税まで考える必要がある。しかし、詳細な条件を設定した不動産投資のシミュレーションソフトは少ない。こうした税金の詳細をカバーし、不動産投資によるキャッシュフロー（手残り金）をシミュレーションできるのが『REITISS（リーティス）』というソフトだ。

「リーティスの最大の特長は、最新の税制に対応して税引後のキャッシュフローも出せるというところです。ほとんどの不動産投資シミュレーションは税引前のもので、税引後を出しているものでも概算です。しかし、リーティスはかなり正確な税制の内容が入っているので、しっかりと税金まではじき出せます」

叶 税理士法人 代表 叶 温さん

こう話すのは、顧問先の99％が不動産・賃貸住宅オーナーという不動産を専門とした叶税理士法人代表の叶温さんだ。ソフト製作の意図についてこう話す。

「私は独立する以前の2008年ごろから不動産投資を始めたのですが、不動産投資では税金のインパクトが大きいと感じていました。そこで税金的なところまできちんと加味したシミュレーションソフトを探したのですが、これがない。それなら、これをシステムとして作れば自分が不動産を買うときに役に立ちますし、不動産投資をするお客さんも失敗しないようにできると思い、リーティスを作りました」

画像／リーティス入力画面

その後、税制が変わるごとに“バージョンアップ”を重ねてきた。

叶さんがいう「失敗しない」というのは、「物件を保有しているときのキャッシュフローはもちろん、出口である売却したあともキャッシュフローがあるか——購入から保有、売却まででお金がマイナスにならないということ」だという。

リーティスはサブスクリプションのクラウドシミュレーターで、Windows、Macの機種は問わない。

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