自力救済における賃貸人の責任

賃貸人の中には、建物の賃貸業務を、管理会社に委託している方も多いのではないでしょうか。専門的な知識やノウハウを持っている管理会社に賃貸業務を委託することで、管理業務の煩雑さから解放され、自ら管理するよりも円滑に賃貸経営できることが、管理委託のメリットといえるでしょう。しかし、管理会社に任せきりにしていると、管理会社が賃貸人の意図しない問題を引き起こすこともあり得ます。

管理会社の行為から生じた問題について、賃貸人が責任を負うことはあるのでしょうか。
一つの例として、管理会社が賃借人に対し、違法な明け渡し請求や家賃の取り立てをしていた例をあげましょう。

そもそも、賃借人が明け渡しに応じてくれないからといって、賃貸人自身が、勝手にその部屋の鍵を変えたり、部屋に立ち入って残っているものを売却・処分したりする行為は、違法な行為に当たります。
では、管理会社がこのような行為をしていた場合に、管理業務を委託していた賃貸人が、損害賠償請求されることはないのでしょうか。

管理会社が、賃借人に対して、違法な手段を用いて家賃の取り立てや明け渡しを求めた場合に、賃貸人自身が協力していた場合のみならず、賃貸人が、実際には何らの行為を行っていないとしても、管理会社が違法な手段を用いていることを知りながら、その行為を黙認し、何らの対応もせずに放置していた場合にも、共同不法行為として、賃貸人自身も、損害賠償責任を負うことになるおそれがあります。
したがって、賃貸人側としては、自ら違法な手段を用いて家賃の取り立てや明け渡しを求めないことはもちろんのこと、管理会社と適切に意思疎通を図り、その行動に目を光らせておくことが重要といえるでしょう。

それでは、賃借人が明け渡しに応じてくれない場合に、残置物の搬出等の自力救済行為は一切許されないのでしょうか。

このことについて、直接判断した裁判例はありません。しかし、福岡地裁平成20年12月25日判決では、その判断の中で自力救済行為が正当化されるためには、「原告（賃借人）において、賃貸借契約の終了事由の存在を認識した上で、本件ドアロック等につき個別的な同意を与えるなど、原告（賃借人）が自ら任意に本件建物から退去したものと同視しうる事情が必要」と述べています。このことから、賃貸借契約終了後に、残置物の搬出等について個別的な同意を取り付けた上であれば、違法な行為とは判断されない可能性があります。

したがって、残置物の搬出等をする場合には、賃貸借契約終了後に、賃借人の個別的な同意を得てから行うと良いでしょう。