再建築不可物件を購入するときのメリット・デメリット

都内や都内近郊の土地の値段がグングン上がっている今、「少しでも安い値段でお家を買えたらいいのにな。」とネットを検索していると、その土地相場では考えられない値段の物件を発見！ 築年数は古いけれど、リノベしたら光りそうな戸建。でもそれは「再建築不可物件」でした！

目次▼

❶再建築不可物件とは？
❷再建築不可物件を購入するメリットとデメリット
❸古い再建築不可物件でリフォームは可能？ 再建築できるようにするには？

❶再建築不可物件とは？

＜再建築不可物件ってなに？＞
建物を取り壊してしまうと、その土地に新しく建物を建てることができない物件のこと。

＜どんな物件が再建築不可物件なの？＞

• 接道義務を満たしていない物件
  もし火事になった場合、消防車が侵入し消火活動ができるように、建築基準法では、「接道義務」が定められている。内容は、「幅員4m以上の道路に間口が2m以上接していること」。それが満たされていない物件は、接道義務を満たしていないため再建築不可物件になってしまう。
• そもそも敷地が道路に接していない
  周りが他の家に囲まれていて道路に直接出ることのできない土地
• 敷地が道路と2m以上接していても、接している道路が建築基準法で満たされていない場合
• 道路から細い路地が伸びてその先に物件がある場合／路地が長すぎると路地の幅にも規定が生じる。さらにそれは自治体によって異なってくる。

❷再建築不可物件を購入するメリットとデメリット

＜メリット＞

• 再建築不可物件は築年数が古い物件が多く、固定資産税や相続税が安い
• 土地の相場よりもかなり安く購入できる
• 間取りや外観はレトロで趣のある物件が多い
• 隣接する土地を購入すれば、資産価値を上げることができる

＜デメリット＞

• 災害などで建物が倒壊してしまっても建て替えることができない
• 維持費にお金がかかる
• 売却までに時間がかかる
• 住宅ローンを利用できない場合がある
• 道が狭い、接する道路がないと火事の消火活動や避難が困難になることも
• 周辺の建物に囲まれていると日当たりが悪い

❸古い再建築不可物件でリフォームは可能？ 再建築できるようにするには？

建物を壊して新しく建物を建てることはできませんが、建築確認が不要なリフォームなどは再建築不可物件でもOK！　2階建て以下・延床面積が500平米・高さ13m以下・軒の高さ9m以下の木造建築であれば、増改築をしなければ建築申請が不要なんです。

＜建築申請が不要なリフォーム＞

• クロスやフローリングの張替え
• バスやキッチン、トイレなどの交換
• 間仕切りの変更
• 耐震性や断熱性を高めるリフォーム

＜再建築できるようにするには？＞

• 再建築不可物件の隣の土地を購入するなどして、接道義務を満たせれば、物件価値を上げることができる
• セットバックを行う

＜再建築不可物件の活用方法は？＞

• 駐車場・駐輪場・トランクルームなどにする
• 一戸建て賃貸やシェアハウスにして家賃収入を得る
• 更地にしてシェア畑などにする
• 自動販売機を置く

＜あとがき＞
いかがでしたか。出口戦略だけ練っておけば、安く購入できる&古くて魅力的な物件が多い再建築不可物件は、意外といいかも！！ 我が家のそばに売りに出ていた縁側がある再建築不可物件も、意外と早く売れていましたよ！

（絵・文／ながれだあかね）

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