不動産投資信託(リート)

REIT

不動産投資の方法として、不動産投資信託(リート)というものがあります。今回はこの不動産投資信託についてご説明します。リートとは、「Real Estate Investment Trust」の略称(REIT)です。

不動産投資信託の内容は、投資家から運用資金を集めて不動産投資法人が不動産を運用します。そこで、得た収益(賃料)を分配金として投資家に還元(配当)する仕組みになっています。

この方法によることの一番の利点は、不動産投資に比べて少額投資ができるところです。 例えば、自己で不動産投資を行う場合、投資物件を購入してそこから収入(賃料)を得ます。この投資物件はすべて自己資産になるのですが、対象物が不動産ですので購入には多額の金銭を要します。また、購入に銀行からの融資を受けていた場合、月々返済をしなくてはなりません。

これに比べて、投資信託の場合、ひとつの物件に例えば10万円投資してそこから分配金を得ることができます。すなわち、銀行から融資を受けずとも、現在の自己資産にあわせた投資方法が可能となります。

また、これによりリスクを細分化することも可能となります。100万円の資産を10万円ずつ10件の物件に投資することが可能となり、災害などで一つの物件が消失しても他の物件でその損失を補填することが可能となります。 これに対して、不動産投資の場合一つの投資物件を運用して利益を得ていた場合、その一つが消失した時は、投資財産がなくなることになります。

さらに、投資物件として所有していると、換金するのに時間が必要です。不動産売買は買い手が見つかるまで数ヶ月かかることはよくあります。これは、換金性が低いということになります。 しかし、不動産投資信託の場合は、証券市場に上場しているので簡単に取引できます。したがって、現金が必要になった場合、不動産投資に比べ高い換金性を持っています。

では、実際にどのくらいの利回りを得られるのか?

投資家への配当金の収益は、証券会社が保有している物件の賃料によるものとなります。賃料から諸費用を控除した金額を配当金として分配します。 このときにおいて、投資法人は収益(家賃)の9割以上を投資家に配当するなどの一定用件を満たせば、投資法人に法人税が課税されない仕組みになっています。

このことから、投資法人の搾取を抑止することができ、実際には、約3~6%といった高い利回りを得ることができます。

しかし、投資である以上、メリットだけではなく、デメリットも存在します。 不動産投資信託は、株式と同様に元本を保証しているわけではありません。この点は、預金債権や貸金債権と違い、元本割れするリスクがあるということです。これは、証券市場に上場されているので景気や不動産業界によって変動します。

さらに、上述したように分配金は賃料から支出されます。賃料が支払われない、そもそも賃借人がいない場合には分配金が減少したり、受け取れないこともあります。 ただし、不動産投資には、投資物件の経年劣化による資産価値の減少、空室による収入の減少など同じようなリスクを孕んでいるので、不動産投資共通のリスクが言えます。

これから、不動産投資を始めようと考えている人は、投資物件を購入し家賃収入を得るのか、投資信託として配当金を受けるか、よく考えご自身にあった投資方法をお勧めします。

この記事のコラムニスト

森田雅也
森田雅也(弁護士)
弁護士法人法律事務所オーセンス 弁護士(東京弁護士会所属)。
上智大学法科大学院卒業後、中央総合法律事務所を経て、弁護士法人法律事務所オーセンスに入所。入所後は不動産法務部門の立ち上げに尽力し、不動産オーナーの弁護士として、主に様々な不動産問題を取り扱い、年間解決実績1,500件超と業界トップクラスの実績を残す。不動産業界の顧問も多く抱えている。一方、近年では不動産と関係が強い相続部門を立ち上げ、年1,000件を超える相続問題を取り扱い、多数のトラブル事案を解決。 不動産×相続という多面的法律視点で、相続・遺言セミナー、執筆活動なども多数行っている。
[著書]「自分でできる家賃滞納対策 自主管理型一般家主の賃貸経営バイブル」(中央経済社)。
[担当]契約書作成
森田雅也は個人間直接売買において契約書の作成を行います。