住宅診断における建物外装のチェックポイント

アパート

今回は、住宅診断における建物の外装のチェックポイントをお伝え致します。 建物の外装は、特に雨漏りの原因になるところが多いので、このポイントだけは押さえておきたいという項目を説明させていただきます。

  1. 屋根 ズレ、割れ、剥がれ、表層の劣化、棟の状況、漆喰部分のクラックなど
  2. 軒裏 雨仕舞など、しっかり施工されているか
  3. 外壁 クラック(ひび割れ)、チョーキング、苔
  4. 基礎 通気孔からのクラック、通風など
  5. バルコニーや屋上 床の勾配がきちんと雨水が流れる勾配が確保されているか否か、ドレンのつまり、枯れ葉のたまり、笠木の浮きやズレ
  6. 支持金物 雨樋、面格子などの留め具の状態

まず、外観調査を行う場合には、建物を遠くから見て、ズレているところや汚れがあるかを全体的に確認して下さい。もしズレている場合には、そのズレがどういう原因でズレているのかを確認する必要があります。汚れについても、同様に、汚れた箇所を発見したら、その汚れの原因が何かの確認も必要になります。その次に確認することは、屋根のズレ、割れ、などの確認になります。雨樋に落ち葉や土などが溜まっていないか等、水が滞留する部分がないかどうかの確認が必要になります。

次に、外壁や、基礎のクラックの状況を確認してください。 その後、サイディングボードとの継ぎ目のコーキングの状況、軒裏の状況、壁、屋根の取り合いを確認し、隙間等が開いていないか、雨仕舞がしっかり確保できるか。黒いシミなどがついていないか、通気孔から中を確認し、通気は確保され、乾燥している状態か、など調べることが必要になります。

支持金物も油断はできません。金物がしっかり固定されていないと、隙間が大きくなっていたり、特に大雨の際に、水の侵入を簡単に許してしまいます。

特に外壁においては、コーキング部分はゴム製のため、劣化が生じ、10年くらいで、劣化が見られます。 まず、コーキング部分の硬化から、ひび割れが生じ、そのひび割れから徐々に裂け目が大きくなり、雨が降ればそこから建物内部に水が浸入してきます。建物には防水シートがあるため、直ちに木材に影響はございませんが、防水シートも劣化が進む為、躯体にまで影響を及ぼす可能性があります。また、水が入ってくることにより、腐朽菌やカビの原因になったり、最後にはシロアリ発生の原因になってしまう恐れがあり、耐久性の劣化の速度を早める原因になります。

まとめ

今回建物の外装のチェックを記載しましたが、新築10年位までは、施工不良または、地盤に問題がなければ、問題が生じないでしょう。しかし、築12年以上または、直射日光の激しさの程度によっては、コーキングなど劣化してくる可能性が高いので、まずは、ざっとご確認され、上記に記載したことを確認されることをお勧めします。 但し、調査専門家でなければ、分からないことが多々ありますので、最終的には住宅診断士などの専門家への調査ご依頼をお勧め致します。

この記事のコラムニスト

皆川聡
皆川聡(不動産鑑定士)
株式会社あおい不動産コンサルティング。大手不動産鑑定会社、株式会社三友システムアプレイザルに従事し、その後独立。
不動産鑑定業務が主ですが、住宅診断(ホームインスペクション)も対応しております。財務諸表・会社法・税務等についても、スキームに応じた鑑定評価の立ち位置を認識しております。相続・事業承継関係等にも勿論対応させて頂きます。
賃料の評価・査定につきましても、数多くの案件を携わっており、得意にしております。
[担当]物件調査
皆川聡は個人間直接売買において物件調査により権利関係の確認をします。