なぜ、実物を確認しないで物件を買ってしまうのか？　スルガ銀行不正融資問題から見る不動産投資の教訓（2/2ページ）

大谷昭二

2022/01/18

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賃貸物件として使うには、多額の費用を掛けてアスベストを除去しなければ、不動産価値はゼロ同然だ。それどころか解体費にも余分な費用がかかる。しかし、不正融資が行われた物件には、こうした物件も含まれていた。

また、不正融資が行われ素人投資家が買わされた物件のほとんどは、築25年から30年のもの。国土交通省は、賃貸マンションも含めて概ね12年ごとに大規模修繕をするように指導しており、こうした物件であれば、2度は大規模修繕をしているはずだ。

しかし、私たちの調査では、大規模修繕を行ったと思われる建物は2割程度しかなかった。といっても、まったく修繕をしていないわけではく、例えば、屋上には部分的に防水の補修をしたり、廊下の床には補修のあとが確認された。しかしながら、これらの修繕は雨漏りしたなどのクレーム対応によるものと思われ、最小限の費用で行った工事だったと思われる。

大規模修繕が行われたかを見分けるのは、難しくはない。

分かりやすい見分け方は、窓や玄関扉の枠の灰色のシール（雨水などの侵入を防ぐ目地の箇所）を触ってみることだ。固くなってヒビが入っていれば、まず20年は何もしていないと考えられる。

加えて、北海道や北陸は冬の寒さや雪などによって外壁が劣化しやすい地域で、他の地域よりも頻繁にメンテナンスを行う必要がある。しかし、不正融資のされた物件のなかには、傷んだサイディングを接着剤で補修し、ただ上から厚く塗装しただけの建物もあった。

ひどいものでは、30年間外壁塗装すらせず、サイディングが剥がれかかった建物もあったほどだ。そのほかにも屋上に登って防水を点検しようとすると、梯子段からギシギシと音がして、危険と判断して断念したケースもある。

こうしたメンテナンスの行われていない物件は、寒冷地だけではない。東京近郊にも劣化の激しい建物があった。具体的には、ベランダの見附と言われる部分（上階と下階の間）のコンクリートが剥がれ落ちて、中の鉄筋が剥き出しになっていた。こうした建物は放っておけばコンクリートが劣化して倒壊の危険すらある。

なぜ、そんな物件を買ってしまうのか

なぜ、実物を確認しないで物件を買ってしまうのだろうか。

購入者の話によると「不動産業者は写真を見せて、状態がよいので修理費もかかりません」「見にいってもいいですが、希望者の多い建物なのですぐに売れてしまいます」などと言って見せてもらえなかったという。

写真だけなら、物件のポータルサイトなどにきれいな写真がいくらでも掲載されているが、それだけでは詳細は分からない。購入者はそういった写真を見ただけで物件を買ってしまったというわけだ。もちろん、不動産については素人のサラリーマン投資家には、劣化の判断は難しいと思えるが、それでも現地を見れば、なんとなくおかしいところが分かるだろう。これには「確証バイアス」という心理が働き、見たくないものは見えなくなっていたとも考えられる。

一方、それを売る業者にとっては、プロなら見向きもしない物件なのだから、まさに濡れ手に粟のように儲かるだろう。
　
一般的にスルガ銀行の被害者は市場価格より高く買わされたといわれている。実際、スルガ銀行の不正融資がなされた物件は、いずれも不動産のプロであれば高い価格をつけないものばかりだ。

なかには「解体費をかけて更地にしても土地代にもならない。タダでも買わない」と思える物件もあった。そんな物件に融資が付くのだから、売り手にとって「仕入れは安くて、高く売れる儲かる建物」なのである。

第三者委員会の報告書によると、スルガ銀行内では2種類のチャネラーがいた。

1つが「物元チャネラー」と呼ばれ、物件をスルガ銀行に持ち込む業者。もう1つが「客付けチャネラー」と呼ばれ、これらの物件リストから選んで、サラリーマン投資家に提案、販売する業者だ。そして、「物件チャネラー」が案件を持ち込んだ時点で、融資可能額が示され、それを「客付けチャネラー」が、その融資範囲で自分の利益を抜くことができる仕組みだったという。これなら1年、2年、毎月の家賃保証を付けたとしても儲かる。スルガ銀行内では、こうしたスキームができあがっていたとされる。