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やるかやらないかで売却価格は大きく変わる

いざというときに高値で売れる自宅メンテナンス、4つのポイント

高橋正典

2016/01/04

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ポイント1 維持管理計画の確認

将来的に自宅の売却を考えている場合、日々のメンテナンスにより売り出し価格に大きな差が出てきます。新築住宅を購入後、どのように数年後・数十年後の売却時期まで過ごせば良いのでしょうか?

新築住宅購入後、10年以内にまずすべきことは維持管理計画の確認です。

大手ハウスメーカーが施工した住宅は、売却の際に高い価格で売れる傾向にありますが、これは単にブランド力があるというだけでなく、維持管理計画をきちんと立て、その通りに定期的なメンテナンスを行なっているからなのです。

その一方で、建売住宅では維持管理は行なわれないのが一般的です。建売住宅の会社は売りっぱなしで、収益が発生せず面倒な維持管理をしたくないのが本音です。

もし、自宅の維持管理計画がなければすぐにつくりましょう。つくり方は、住宅金融支援機構のサイト( http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/hosyu_kanri.html )などのガイドラインなどが参考になります。また、一戸建て住宅の維持管理を専門に行なっている会社もありますので、このサービスを利用してみてもいいでしょう。マンションの場合は、管理組合で維持管理計画を立てているはずですので確認しておきましょう。

また、住宅履歴もしっかり残しておくことも重要です。国も推進している制度ですので、今後住宅履歴がない中古住宅の売却は不利になっていくはずです。

ポイント2 購入後10年を過ぎていたらインスペクションを行なう

もしあなたが、新築購入後10年を過ぎた物件を持っていて、かつ維持管理を行なってこなかった場合は、まずインスペクション(建築の専門家による建物診断)を行ないましょう。

一戸建ての場合、新築から10年が過ぎ瑕疵担保保証が切れた頃になると、まず必要になるのが雨漏り対策です。よほど雑な施工でない限り築10年で雨漏りはしないのですが、一度発生してしまうと原因が特定しにくい上に、被害がどんどん拡大してしまいます。

そこで、雨漏り対策としてインスペクションを行ない、建物の劣化を調べ、外壁・屋根の塗装の必要性を確認します。そのついでといっては何ですが、今後の維持管理計画の作成をお願いしてもいいかもしれません。

ポイント3 問題が発覚する前にメンテナンスする

たとえば車の場合、マイカーの車検を怠ればすぐに交通事故につながってしまう可能性が高くなります。しかし、住宅の場合はマイホームのメンテナンスを怠ったとしても、すぐに命の危険にさらされる可能性は低いです。

とはいえ、住宅の場合は問題が発覚してからメンテナンスを行なうとかかる費用は莫大ですし、大きな地震など自然災害が起こると命の危険にもつながることがあります。そのため、修理のための大きなお金が必要になる前に、定期的なメンテナンスを行なうことで最悪の事態を避けるようにしましょう。

ポイント4 月1万円の積み立てを始める

インスペクションと同時におすすめしたいのが、月額1万円以上の修繕費用の積み立てを始めること。マンションであれば強制的に修繕積立金の集金が行われますが、一戸建ての管理はオーナー自身が行わなければなりません。実際、修繕費用を積み立てている人は少ないようです。

しかしながら、たとえば給湯器が壊れたらそれだけで30万円ほどの費用が必要になります。そのような突発的な修繕費用は常に発生する可能性があります。すべてのものが、いつまでも壊れないということはありえないのです。そこで月額1万円ずつ積み立てを行なえば、3年で36万円の修繕費用を用意できるので、急な支出に備えられます。

生命保険と同じように、住宅のために積み立てという保険を掛けておくことは大切なことです。キッチンや風呂場など壊れたり設備を入れ替えたりとなると、一気に数百万円が飛んでいくこともあります。そういった出費に備えて積み立てを始めておくことが、新築10年を過ぎた場合にしておくべきことなのです。

このように、日々のメンテナンスをしっかり行なっていれば、「いざ売却」となったときにあわてなくてすむというわけです。

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この記事を書いた人

株式会社バイヤーズスタイル代表取締役

株式会社セラーズエージェント取締役。 一般社団法人 相続支援士協会 理事。 1970年、東京都中野区生まれ。売りっぱなしの単なる「物件紹介屋」と言われる日本の不動産業界の慣習を変え、生涯にわたり、より顧客に寄り添う「エージェント(代理人)ビジネス」にシフトさせるべく、株式会社バイヤーズスタイルを設立。業界で初めてすべての取扱い物件に「住宅履歴書」を導入、顧客の物件の資産価値向上を担う。一般的に売りづらいとされる、築年数の古い中古住宅の売買に精通しており、顧客から厚い信頼を得ている。 さらに、ひとつひとつの中古住宅(建物)を正しく評価し、流通させるため「売却の窓口(R)」を運営し、その加盟店は全国に広がる。 不動産流通の現場を最も知る不動産コンサルタントとして、各種メディア・媒体等においての寄稿やコラム等多数。 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、国土交通大臣登録証明事業不動産コンサルティング技能登録者。 著書に『実家の処分で困らないために今すぐ知っておきたいこと』(かんき出版) 、『プロだけが知っている!中古住宅の魅せ方・売り方』(朝日新聞出版) 、『マイホームは、中古の戸建てを買いなさい!』(ダイヤモンド社) 、『不動産広告を読め』(東洋経済新報社)など。

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