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国土交通省が完全コロナ下での「地価LOOKレポート」第2弾を発表 リーマンショック直後との違いは何か

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文/朝倉継道 イメージ/©︎curaphotography・123RF

第2四半期同様にコロナの影響を反映

11月19日、国土交通省より、今年分として3期目となる「地価LOOKレポート」が公表された。令和2年第3四半期(7月1日~10月1日)の地価動向を示す公的指標だ。

前回の第2四半期分(4月1日~7月1日)に続いての、新型コロナウイルスの影響を本格的に反映する内容となっている。

東京はホールド、大阪と名古屋については売り気配が先行中――コロナ本格反映の「地価LOOKレポート」

まずは、全地区(全国)の状況を確認する。

上昇 …1地区(前回1)
横ばい …54地区(前回 61)
下落 …45地区(前回 38)

このように、前回分の傾向を概ね引き継ぐといったかたちとなっている。コロナの影響を受け、前々回分(第1四半期分)までとは様変わりした状況の継続ということだ。

国交省は「全体としては需要者の様子見傾向が継続している」、そのうえで、「用途別では商業系が住宅系より下落地区の割合が高い」「地域別では大都市圏が地方圏より下落地区の割合がやや高い」としている。

示されている数字は、以下の通り。

・住宅系地区(32地区)
上昇 …0地区(前回0)
横ばい …26地区(前回27)
下落 …6地区(前回5)

・商業系地区(68地区)
上昇 …1地区(前回1)
横ばい …28地区(前回34)
下落 …39地区(前回33)

3大都市圏・地方圏

・東京圏(43地区)
上昇 …0地区(前回0)
横ばい …34地区(前回38)
下落 …9地区(前回5)

・大阪圏(25地区)
上昇 …0地区(前回0)
横ばい …7地区(前回8)
下落 …18地区(前回17)

・名古屋圏(9地区)
上昇 …0地区(前回0)
横ばい …0地区(前回0)
下落 …9地区(前回9)

・地方圏(23地区)
上昇 …1地区(前回1)
横ばい …13地区(前回15)
下落 …9地区(前回7)

ちなみに、名古屋圏においては上昇のみならず横ばいの地区も見られない。前回も同様であった。これは、地区の選定(数・場所)によるものか、「コロナショック」を受けての症状が重くなる何かの要素を名古屋圏が持っているのか、多少気になるところではある。

リーマン時と現在の状況を比較 

ところで、この地価LOOKレポート、始まりは平成20(2008)年となっていて、その前年の第4四半期分からのデータが公表されている。つまり、あの“ショック”があった際のデータもしっかりと拾われているのだ。

そう、「リーマンショック」のことである。

そこで、このリーマン時直後2期分の数字を見てみよう。なお、当時といまとでは調査対象地区数に違いがあるため、データをパーセンテージで記す。

・リーマンショック直後の2008年第4四半期・全地区のデータ(2008年10月1日~09年1月1日)
上昇 …0%
横ばい …1.3%
下落 …98.7%(以下内訳)
(0%超~3%未満)…22.0%
(3%以上~6%未満)…49.3%
(6%以上~9%未満)…16.7%
(9%以上~12%未満)…8.0%
(12%以上)…2.7%

・上記の翌四半期=2009年第1四半期・全地区のデータ(2009年1月1日~4月1日)
上昇 …0%
横ばい …1.3%
下落 …98.7%(以下内訳・小数点以下の数字の関係から合計98.8%となる)
(0%超~3%未満)…24.7%
(3%以上~6%未満)…44.7%
(6%以上~9%未満)…24.0%
(9%以上~12%未満)…2.7%
(12%以上)…2.7%

このように、リーマンショックのときには、まさにダイナマイト級といえる爆風が地価を覆っている。上昇どころか横ばいの地区もほとんど見られず、下落幅も深刻だ。

対して、今回のコロナショック直後の2期分と比較してみる。

・2020年第2四半期・全地区のデータ(2020年4月1日~7月1日)
上昇 …1.0%
横ばい …61.0%
下落 …38.0%(以下内訳)
(0%超~3%未満)…30.0%
(3%以上~6%未満)…8.0%
(6%以上~9%未満)…0.0%
(9%以上~12%未満)…0.0%
(12%以上)…0.0%

・2020年第3四半期・全地区のデータ(2020年7月1日~10月1日)
上昇 …1.0%
横ばい …54.0%
下落 …45.0%(以下内訳)
(0%超~3%未満)…37.0%
(3%以上~6%未満)…8.0%
(6%以上~9%未満)…0.0%
(9%以上~12%未満)…0.0%
(12%以上)…0.0%

これをみると、「コロナで状況様変わり」とはいうものの、実のところ地価の粘り強さが際立っているという印象だ。過去のリーマンショック時の様子と比べると、コロナによる地価への影響が、現在どのような状態にあるのかがよく分かる。

こうした違いの要因については、ショック直前までの地価の傾向や、リーマン、コロナ禍、それぞれの経済への波及のし方など、さまざまな要因が考えられるが、ともあれコロナ禍はいまだ進行中である。今後、地価とどう絡んでいくかについて、予断は禁物とすべきであろう。

さて、後回しになってしまったが、この「地価LOOKレポート」のあらましを。

正式名称は「主要都市の高度利用地地価動向報告」といい、「主要都市における地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期ごとに地価動向を把握することにより、先行的な動きを明らかにする」ということで、年4回の発表によるライブな報告と分析が、このレポートの魅力となっている。

ただし、調査範囲は限られていて、「三大都市圏、地方中心都市等の高度利用地における、高層住宅等や店舗、事務所等が高度に集積している高度利用地等」となっている。

また、土地価格そのものが示されるわけではない。いわば、都市部に限っての地価の方向性を割り出すトレンド調査といえるものが、この地価LOOKレポートだ。特徴としては、地価の動向を示す9種類の矢印や、多用される表や地図により、内容がとても把握しやすい点が挙げられる。そして、調査対象全地区につき、不動産鑑定士による具体的なコメントも添えられている。それぞれの場所の実情を理解するうえで大きな助けになるものといえよう。

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