「賃貸管理業務適正化法」成立、サブリース契約は安心か？

ついに法律化されたサブリース対策

2020年度予算を審議する通常国会は、野党が延長を求めるなか6月17日閉会した。この国会では2020年度の予算のほか、コロナ対策、安倍昭恵首相夫人の桜を見る会問題、国家公務員の定年を段階的に引き上げる国家公務員法改正案との束ね法案となった検察庁法改正法案をめぐる黒川弘務前検事長の定年延長と賭け麻雀問題などばかりがクローズアップされた。

しかし、こうしたなかで賃貸住宅オーナーにとって関係する法律も成立している。その一つが「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」だ。この法律は20年3月に閣議決定された法案で、この国会で審議されていたもの。

法案の中味は①サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置、②賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設というものだ。

「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」の概要は次のようになっている。

1.トラブルを未然に防止するため、全てのサブリース業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入
2.サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者（勧誘者）も、勧誘の適正化のため規制の対象とする
3.違反者に対しては、業務停止命令や罰金等の措置により、実効性を担保する

（1）不当な勧誘行為の禁止
サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約（マスターリース契約）勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、または不実を告げる行為の禁止

（2）特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面を交付して説明

有り体にいってしまうと、サブリース業者に対しては、家賃保証をして一括借り上げをした場合でも、家賃の減額があることなどオーナー側にとって不利益がある場合は、契約前にきちんと伝えること。また、それを斡旋するデベロッパーや金融機関も同様の規制対象になるということだ。

日本相続学会副会長、日本不動産学会、資産評価学会の理事を務め、不動産に詳しい弁護士の吉田修平さんはこの法律をこう評価する。

「賃貸住宅管理の形態としてサブリースがありますが、これはオーナー（大家）と実際にそこに住む居住者の間にサブリース業者、また勧誘者が入ります。一般的に賃貸借契約はオーナーと居住者の間で行われますが、サブリースではオーナーとサブリース業者の間でマスターリースをして、サブリース業者が実際の居住者にサブリースをするという格好になります。

つまり、そこに賃貸借契約が２本入ってくるわけです。そういう意味では非常に契約関係が複雑になって、なおかつ普通借家契約ですとオーナーとサブリース業者間も、サブリース業者と居住者間も、いずれも借家契約ということになって、賃料の増減額請求権などにおいても複雑性を持つ仕組みでした。サブリース業者と居住者間は普通の賃貸借契約ですから、そこに賃料の増減額請求権という借地借家法の問題が入ってきます。なおかつ、オーナーとサブリース業者との間のマスターリース契約も普通借家契約になるので、サブリース業者が家賃の減額を要求してきた際には、サブリース業者にも賃料減額請求権があって、これは強行法規で保証されているので、『賃料保証をしていましたよ』といっても減額請求は拒否できません。

その結果、オーナーは、契約では賃料を保証するといったのに『騙された』となってしまい、これが社会問題化してきました。しかし、この法律によってこうした不当な勧誘などができなくなり、賃料などについて事前に書面を交付して説明しなさい、ということになりました。このことでサブリースの問題についても行政がきちんと対応することで、オーナー側も金融機関からお金を借りて賃貸のアパートやマンションを建てればいいという安易な考えに歯止めがかかるのではないかと思います。そうしたことからも、この法律の意義はあるように思っています」 

弁護士の吉田修平さん／OGW417 Studio 

オーナーの注意も促す　賃貸住宅管理業者登録制度

こうしたサブリースへの対応に加えて、もう一つの「賃貸住宅管理業者登録制度」の内容は次のようになる。

まず、賃貸住宅管理会社やこれを業務の一つとする不動産会社などは国土交通大臣の登録が義務づけられた。そのうえで①業務管理者の選任、②管理受託契約締結前の重要事項の説明、③財産の分別管理、③委託者への定期報告などが求められている。

前出の吉田弁護士は次のように話す。

「賃貸管理業についても登録を義務付けたことで、管理業者のモラル的なものをきちんと明確にしたという点でとてもよかったのではないでしょうか。具体的には、事業所ごとに業務管理者を置かなければならず、サブリースにとどまらず、管理委託だけでも重要事項の説明などが求められ、こうしたがことが明確化されました。

加えて、重要なのは『財産の分別管理』という点です。これが定められたことによって、管理業者は居住者から受け取った保証金や家賃などを預かる場合は、分別管理が求められることになりました。これにより管理業者の使い込みを防ぎ、仮にその業者が破綻しても分別管理されていることで、それが支払われないことがなくなります。これは管理を委託するオーナーにとっては安心につながると思います。

さらに、管理業者はオーナーに対して定期的に報告をすることが求められるようになり、管理業務をすべて丸投げしてしまっている、あるいは高齢になったオーナーですと管理業者を信頼しきって報告も求めないということもあるようですが、こうしたことから起こりうるトラブルを未然に防ぐという点からもよいのではないかと考えています。今後、賃貸住宅の経営は老後の生活に向けた資産運用として活用される方が増えると思いますが、面倒だからとサブリース業者や賃貸管理業者に任せっきりで丸投げをするのではなく、オーナー自身の注意を喚起するうえでもこの法律は意味があると思っています」

法律化された背景とこれから

実際、この法律が作られた背景について、国交省は、賃貸住宅志向の高まりや単身世帯、外国人居住者の増加などを背景にした生活の基盤と強化。その一方で、賃貸住宅の管理は高齢化や相続などに伴い賃貸を専業とした人が少なくなるとともに、管理そのものが高度化してきたことから管理業者に管理の委託を行うオーナーが増えている。

さらにサブリースが増加傾向にある中で、オーナーとサブリース業者とのトラブルも絶えることはない。特にそのトラブルの原因が家賃保証などの契約内容によるところが多く、これが社会問題化してきたことに対応しようとしている。

サブリースへの対応については、遅きに失した感は否めないが、きちんと法制化されたことは評価できるだろう。

というのも、賃貸住宅におけるサブリースが広まったのは1991年の改正生産緑地法によってだった。それから30年が経ち、広まったサブリースによるアパートやマンションの耐用年数を迎え、サブリース業者の建て替え営業が活発化されてきている。加えて、「2022年問題」といわれる改正生産緑地の指定解除を控え、新たなサブリースによる賃貸住宅の建設が増えることも予想される。

18年10月には国交省、金融庁、消費者庁が連携して「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください」と題する文書を発表。地主や不動産オーナーに対して注意を喚起してきたが、改めて業者側に対する法律を作り、こうしたトラブルを未然に防ごうと動き出したわけだ。

とはいえ、法律ができたから安心というわけではない。

「これはあくまでサブリース契約を行うときの枠組みを作っただけです。サブリース業者や斡旋業者の中には悪質な業者もいるでしょうから、それに対して注意をしていこうというものです。この法律によって、サブリースについては、これまでのマイナス部分を埋めただけで、プラスマイナスゼロになった状態です。また、サブリース契約は複雑なところもあって、契約内容は個別に違いがあります。ですから、今回の法律ができたからといってすべてがカバーされたというわけではありません。サブリース契約をする場合はオーナー自身が勉強することが必要ですし、弁護士など専門家に相談することも必要でしょう。しかも、金融機関からの融資を受けるとなれば、数千万円から数億円単位になることもあるわけで、そうした契約をされるのであれば慎重に行うべきです」（吉田弁護士）

法律ができたとはいえ、それで安心とはいかない。賃貸住宅の経営者としての自覚が必要だ。