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牧野知弘の「どうなる!? おらが日本」#7 これからの不動産投資で気を付けるべきこと(1/5ページ)

牧野 知弘

2018/12/15

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イメージ/123RF

95万戸のうち 41万戸が貸家

国内では約820万戸の空き家が存在し、様々な社会問題を引き起こしている。ところが一方では住宅着工戸数は毎年約90万戸にも及んでいる。日本の住宅は木造住宅が中心なので、一定期間ごとに建替えは必要となるが、人口や世帯数に比べて住宅着工戸数が非常に多いというのが実態だ。

実はこの90万戸のうち多くの割合を占めているのが貸家である。2017年の住宅着工戸数は94万6000戸だったが、このうち貸家の着工戸数は41万戸で全体の43%を占めている。

こうした状況の背後にはいくつかの要因がある。日本は高齢化社会を迎え、若年人口は減少の一途だ。貸家は若年層が減り続ける中では、むしろマーケットは縮小するのではないかと考えがちだが、年間で40万戸もの新築の貸家が建設されている。

要因のひとつには高齢者数の増加がある。高度成長期を支えてきた戦中世代はすでに後期高齢者になっている。団塊世代も2025年以降は全員が後期高齢者になる。そして彼らの中には多くの資産を抱えて相続に悩む人が増えている。

不動産を使った対策は相続対策の王道とも言われる。自身の所有する土地の有効活用や、現金を不動産に替えて相続評価額を圧縮することで、相続税を節税しようという動きがここにきて顕著になっている。

日本の個人金融資産は1800兆円を超えるが、その多くが60歳以上の世代に偏在している。この資産の継承を目的とした不動産投資が増えるのは当然のことと理解できる。したがって相続対策が目的であるために、貸家としての収益性や持続可能性とはあまり関係なく、アパートなどの建設が伸びているというのが実態だ。

貸家の着工戸数が伸びているもう一つの要因が、現役世代による不動産投資の活発化だ。もともと平成バブル期などにサラリーマン向けにワンルームマンション投資がブームになった。この投資の目的は給与所得に不動産所得の赤字をぶつけて所得を圧縮することで、所得税の節税を狙ったものだ。

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この記事を書いた人

株式会社オフィス・牧野、オラガ総研株式会社 代表取締役

1983年東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し経営企画、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT市場に上場。2009年オフィス・牧野設立、2015年オラガ総研設立、代表取締役に就任。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題 ――1000万戸の衝撃』『インバウンドの衝撃』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)、『実家の「空き家問題」をズバリ解決する本』(PHP研究所)、『2040年全ビジネスモデル消滅』(文春新書)、『マイホーム価値革命』(NHK出版新書)『街間格差』(中公新書ラクレ)等がある。テレビ、新聞等メディアに多数出演。

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