賃貸人の修繕義務

賃貸人は、賃貸物件に不具合が生じて修理が必要となった場合に、これを修繕する義務を負います（民法606条1項）。もちろん、賃貸人自身が修理をする必要があるわけではなく、業者に頼んで修理してもらうのでも構いませんが、その場合の修理代は賃貸人が支払うことになります。さらに、賃貸人が修理に応じず、賃借人が代わりにその修理を行った場合には、賃借人はこれにかかった費用を賃貸人に請求することができるとされており（民法608条1項）、賃貸人はその費用を弁償しなければなりません。

賃貸人が修繕しなければならない範囲としては、その不具合が賃貸人の原因で生じたものだけでなく、不可抗力により生じたものも含まれるとされています。また裁判例の中には賃借人の原因で生じた不具合であっても賃貸人の修繕義務を認めた判例もあるのです（東京地裁平成7年3月16日判決）。なぜこのように広い範囲で賃貸人の義務が認められるのかというと、賃貸人は物件使用の対価として、賃借人から賃料を受け取っている以上、使用に必要な修繕はその賃料でまかなうべきだという価値判断が働いているためです。このような考え方をもとにすれば、原則として賃貸人は使用に必要な修繕については、修繕を拒むことはできないといえます。

もっとも、低額の賃料に対して、あまりに過大な費用が掛かる場合にまで、修理費用義務を負わせるというのは、賃貸人に酷であるといえます。賃貸人は費用が過大なことを理由にして修繕を拒むことができないのでしょうか。

この点に関して、裁判例には、賃料額に比較して不相当に過大な費用を要する修繕を賃貸人の義務とすることは経済的公平に反すると述べ、賃料額に対して採算の取れないような費用の支出を要する場合には賃貸人は修繕義務を負わないとしたものがあります（名古屋高裁平成15年9月24日判決）。この事案では、月額5万円程度の賃料で、賃借人の側から380万円程度かかる修繕工事が求められており、結局26万円程度の範囲での修繕義務のみが認められました。

このように、賃料に対してあまりに費用が過大な時には、賃貸人が修繕を拒むことも可能であると言えるでしょう。もっとも、具体的に問題となった裁判例は、適切な賃料がいくらであるか、実際に修理が必要かどうか、修理に必要な額はいくらなのかなど、様々な事情が考慮された結果であると考えられますので、お困りの場合には弁護士等の専門家に相談されることをお勧めします。