修繕義務免除の特約とその範囲

賃借人から建物を修繕するよう請求された大家さんも多いのではないでしょうか。このような場合に、大家さんは修繕しなければならないのでしょうか。また、特約がある場合にはどうなるのでしょうか。今回は修繕義務についてお話したいと思います。

民法では「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」と定められており（606条1項）、破損によって通常の使用に支障が生じる場合には、賃貸人は修繕義務を負うと解釈されています。天災などの不可抗力によって修繕が必要となった場合でも賃貸人は修繕義務を負うことになります。このように、民法では、修繕は賃貸人の義務とされているのです。

しかし、修繕義務を負わない代わりに低額の家賃で賃貸しているという大家さんもいらっしゃるでしょう。民法６０６条１項の規定は、契約当事者の合意によって変更することができます。したがって、「賃貸人が修繕義務を負わない」という内容の特約をした場合には、賃貸人は原則として修繕の義務を負わないことになります。

ただし、ここで気をつけなければならないのは、賃貸人は修繕義務を完全に免除されるわけではないということです。一般的には、修繕義務を負わない旨の特約があれば、比較的短期間で消耗し修繕費用も少額で済む「小修繕」については修繕義務が免除されるものの、その範囲を超える「大修繕」については修繕義務が免除されないとされています。具体的には、畳表の取替え・裏返し、障子紙・襖紙の張替え、ガラスの取替え、電球・蛍光灯・ヒューズの取替え、給水栓・排水栓の取替えなどは小修繕とされているので、修繕特約により賃貸人の修繕義務は免除されます。一方で、雨漏りしている屋根の修理や柱の根継ぎなど建物の基本的な構造に影響すべき現状を変更する修繕は、相当高額の費用がかかるものとして大修繕とされ、修繕特約があったとしてもその費用は賃貸人が負担すべきものとされています。

それでは、民法の規定とは逆に、「修繕は賃借人がする」という内容の特約をした場合には、賃貸人は賃借人に対して、修繕を請求することができるのでしょうか。この点に関しては、そのような内容の特約をしても、必ずしも賃借人が修繕義務を負うと解釈されるわけではありません。このような条項がある場合でも、単に賃貸人の修繕義務を免除したにとどまり、積極的に賃借人に修繕義務を負わせる趣旨ではないと解釈した判例もあります。 このように、修繕義務の負担に関する特約は、有効ではあるものの一定の制限があり、特約によってもすべての修繕義務が免除されるわけではありませんので、注意が必要です。