転貸借契約

通常、不動産投資におけるインカムゲインは、賃貸人と賃借人の二者間で行われます。これに対し、転貸借は、賃貸人・賃借人に加え、転借人という三者間で行われる契約になります。

どのような法律関係になるかというと、まず、不動産を所有している賃貸人Aが、賃貸借契約を賃借人Bと締結し、当該不動産を賃借人Bに使用収益させ、賃借人Bはその対価として、賃貸人Aに賃料を支払います。これが、通常の賃貸借契約です。

転貸借契約は、さらに賃借人Bが転貸人となって、転借人Cと転貸借契約を締結することによって成立します。

転貸借契約は、民法612条1項で規定されており、賃貸人の同意が必要です。なぜならば、契約は両当事者の合意によって成立します。しかし、転貸借に賃貸人の同意が必要ないとすると、賃貸人の合意がない、賃貸人の意思に反した転借人に自己の不動産を使用されることになり賃貸人に不利益が生じるからです。

賃貸人の同意を得ずに、賃借人が無断転貸をした場合、賃貸人は賃貸借契約そのものを解除することができます。以下、解除の時期及び、解除の制限についてご説明します。

解除の時期

民法612条2項の解除規定は、「第三者に賃借物の使用又は収益をさせたとき」と規定されています。すなわち、賃借人が第三者と転貸借契約を締結しただけでは、解除原因にはなりません。あくまでも、第三者が現に、当該賃借物の使用収益を「開始」した時点が解除原因の発生時点となります。

ここで、例をあげましょう。上述と同様に、賃貸人A、賃借人及び転貸人B、転借人Cとします。賃借人Bが転借人Cに対し賃借物を転貸する場合、民法613条1項の規定によると、賃貸人Aの同意が必要となります。

しかし、賃借人Bは賃貸人Aの同意を得ずに、転借人Cと転貸借契約を４月１日に締結し、入居日を４月15日に設定し、転借人Cも４月15日に居住し始めたという場合において、賃貸人Aが賃借人Bとの賃貸借契約を解除できるのは、４月15日からであって、４月１日からではないという規定が民法612条2項の規定です。

なぜ、転貸借契約締結の日ではなく、賃借物の使用収益が現に開始されたときなのか。それは、転貸借契約が締結されただけでは、賃貸人Aはなんら不利益を被っていません。ただ、第三者に賃借物の使用収益を行われる蓋然性が高いというのみです。この時点において賃貸人に対し契約の解除権を認めてしまうと、賃貸人は不利益を被っていないのに契約を解除できてしまい、賃貸人の保護と賃借人の帰責性（無断で転貸借契約を締結したという責任）とのバランスがとれません。

したがって、賃貸人に解除権を認めるためには、相応の賃借人の帰責性を必要とし、それが転借人の賃借物の使用収益を開始した時点で均衡がとれるという意味になります。

解除の制限

条文には規定されていませんが、賃借人が賃貸人の同意なくして賃借物の使用収益を第三者に行った場合において、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には、無断転貸に対し賃貸人は契約の解除を行使することができません（最判昭28年9月25日）。

これは、上述したように本来、契約は両当事者の合致によって始めて成立するところに関わります。ただし、賃貸借契約においては、賃借人の住居という生活に欠かせない部分が契約の主になるので、賃借人の保護の要請が強い性質をもちます。そこで、転借人が賃貸人に対し、なんら不利益を被る場合でないときや、賃借人が無断で転貸借契約を締結しても賃貸人に対しての背信性がない場合にまで、賃貸人に対し当該賃貸借契約の解除権を認めることは、賃貸人に対し保護が強すぎるという意味で、契約の解除権が制限されます。

このように、賃貸人は賃借人と契約を締結しますが、その賃借人が無断転貸をした場合において賃借人はすぐに解除権を行使できるわけではありません。まず、第三者の賃借物の使用収益が現に開始されたか、開始されたとして、賃借人の無断転貸が賃貸人に対して背信性があるのか。背信性がある場合に契約の解除ができることになります。賃貸借契約は、このように条文だけではなく、判例法理が確立している部分が多いところなので条文だけではなく何か問題が起きたときは専門家に相談するのをおすすめします。