マスターリースとサブリース

不動産投資にマスターリースとサブリースという言葉があります。これは、賃貸人が投資マンションなどを一括で賃借人に貸し付け（大抵、管理会社や不動産デベロッパーなどがこの賃借人になることが多いです）、次に、その賃借人が個別で転借人と転貸借契約を締結します。このときにおいて賃貸人と賃借人との契約をマスターリース契約といい、賃貸人からみて、賃借人と転借人との契約をサブリース契約といいます。

サブリース契約のメリット・デメリット

この契約形態における最大のメリットは、空室が出たとしても賃貸人の家賃収入に一切影響がないところにあります。その理由は、賃貸人は投資物件の一棟全てを賃借人に貸しているので、賃貸人には所有不動産に空室が出ていても、賃借人が当該賃借物を使用収益している点には変わりないのです。

もう少し分かりやすく説明すると、賃貸人が貸している物件は一棟であって、一室ではないということになります。すなわち、賃貸人から見た場合の空室とは、その所有不動産において賃貸借契約の解除と同意義になります。

ただし、空室時のリスクや、入居者募集などを管理会社などの賃借人が受け持つので、マスターリース契約の賃料よりも、サブリース契約の賃料のほうが高くなります。その分、実際に使用するテナントや、居住者とは賃借人である管理会社が交渉するので、賃貸人の負担も減ります。

また、建物の老朽化や、財政の不況、空室の頻繁化などで賃借人から借地借家法32条の賃料増減請求権を行使されることがあるということを検討しなくてはなりません。

なお、最近では、一棟貸ではないサブリース契約や、空室率に応じて柔軟に賃料設計をするケースもあり、前述のようなメリットが当然には当てはまらないこともあるので注意が必要です。

賃料増減請求権とは

賃料増減請求権とは、建物の賃料が不相当となった場合に、契約の条件に関わらず、当事者が将来の賃料の増減を請求できる権利のことをいいます。

この賃料増額請求権が、サブリース契約に適用されるかが問題となりました。

判例は、サブリース契約は賃貸借契約であることを明確にした上、借地借家法の適用を認めました。この事案は、バブルの最中ということもあり、賃料が３年ごとに自動的に値上げするという賃料自動増額特約が締結されていたのです。しかし、バブルが崩壊し賃借人は賃料減額請求権を行使したのです。このような事情から判例は、「減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべき」とし、サブリース契約にも賃料減額請求権が適用されると判示しました（最判平15年10月21日）。

これに伴い、サブリース契約を締結するほとんどの管理会社は、あらかじめ２年間で保証料の見直し（家賃の減額など）を行うなど、賃料増減請求権と同じような契約条項を盛り込んでいます。

ただし、賃料増減請求権は賃貸人も行使できる権利なので、土地の物価があがり、近隣との賃料との間に不相当と認められるような事情がある場合には、賃料の増額を請求することもできるのです。例えば、2020年に開催される東京オリンピックに伴い物価が高騰すれば、賃料の増額が認められる可能性も十分にあると思います。

このようにサブリース契約は、賃貸人と賃借人の他にも転貸人という複雑な法律関係であったり、賃料が年数に応じて減っていく特約があったりと注意する必要があります。一人で悩まず、弁護士や専門家と、いろいろな管理会社、不動産デベロッパーなどを比較し、メリット、デメリットを検討して慎重に契約することをお勧めします。数年後には、「ここまで収入が減るなんて考えていなかった。返済が間に合わない。」と取り返しのつかないことになる場合もあります。