【フラット３５】リノベで、リフォーム済み中古物件はいま買いどきか？

中古住宅をリフォームすると金利が安くなる

【フラット３５】リノベという新しい制度がスタートしていることをご存知ですか？
この制度は、

●中古住宅を購入してリフォームを行なう場合
●リフォーム済みの中古住宅を購入する場合

に【フラット３５】の金利が優遇されるという制度です。
ふたつのプランがあり、金利Ａプランであれば10年間、金利Ｂプランであれば５年間にわたって、【フラット３５】の金利から0.6％が軽減されます。

ただし、リフォームならすべてが対象になるわけではありません。
【フラット３５】リノベの「リノベ」とは「リノベーション」のことです。聞き慣れないかもしれませんが、リノベーションはリフォームの一種です。リフォームは大規模修繕に加えて、壁紙を張り替えるといった単純な美化も含みますが、リノベーションは住宅の価値そのものを向上させるようなリフォームのことを意味しています。そして、【フラット３５】リノベは、名前の通り、住宅性能を向上させるリフォームが対象になります。

では、【フラット３５】リノベを利用するための条件を見てみましょう。条件は大きくふたつあります。

【フラット３５】リノベの利用条件(1)　「性能向上リフォーム」を行なうこと

（図１）性能向上リフォームの適合基準

■条件１■　技術基準を満たす「性能向上リフォーム」を行なうこと

ここでいう「性能向上リフォーム」とは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性という４つの分野で住宅性能を向上させるリフォーム工事のことです。

Ａプラン、Ｂプランのそれぞれに基準が決められていて、適用期間の長いＡプランのほうが厳しい条件になっています（図表１参照）。どちらの場合も、図１の（1）から（6）までのうち、いずれかひとつ以上の基準に適合するリフォームを行なうことが必要です。

リフォーム工事を実施する前の住宅がこの基準に適合していても、それだけでは、対象になりません。あくまでも工事によって性能が向上することが条件です。リフォームの計画段階で、この基準を満たせるかどうかリフォーム会社に確認をしておきましょう。

【フラット３５】リノベの利用条件(2)　中古住宅の維持保全に係る措置を行なうこと

次にふたつめの条件について見てみましょう。

■条件２■　中古住宅の維持保全に係る措置を行なうこと

次の４つのうち、いずれかの措置を行ない、適合証明検査機関の検査による確認を受けなければなりません。

(1)インスペクションの実施
住宅の状況・性能について専門家による検査を実施すること
(2)瑕疵保険の付保等
既存住宅売買瑕疵保険、リフォーム瑕疵保険を付保すること
(4)住宅履歴情報の保存
リフォーム工事に関する写真や図面などを、保存形式や保存場所を明確にして買い主が保存すること
(3)維持保全計画の作成
リフォーム工事後の住宅を長く良好な状態で使用するための維持保全計画を作成すること

その他、床面積条件が一定以上であることや、年収による借入れ額の制限などがありますが、まずはこのふたつの条件を押さえておきましょう。

【フラット３５】リノベはどのくらいお得なの？

上で見たように、【フラット３５】リノベの適用を受けるには、手間や時間がかかりますが、金利引き下げの効果はそれだけの価値があるのでしょうか？
金利軽減によって、どのくらい総返済額が変わるのか、通常の【フラット３５】と比較してみましょう（図２参照）。

（図２）【フラット３５】リノベの金利軽減効果はどれくらい？

図２で見た通り、金利Ａプランはもちろん、金利Ｂプランでも大きな軽減効果があるといえるでしょう。
なお、民間のローンでもリフォーム一体型ローンがありますが、金利優遇措置はありません。ただ、性能基準や面積要件などはなく、審査されるのは融資を受ける人の返済能力が中心です。金利面では若干不利になるかもしれませんが、審査さえ通れば自由にリフォームできるのは魅力ですね。

【フラット３５】リノベを借りるときの注意点

返済額軽減効果が期待できる【フラット３５】リノベですが、注意すべき点もあります。

■注意点１■　つなぎ融資が必要な場合がある

【フラット３５】リノベは、金融機関によって内容が違いますし、そもそも取り扱いがない場合もあります。
また、中古住宅を購入して自分でリフォームを行なう場合、つなぎ融資が必要な場合があります。
中古住宅を購入後に自分でリフォームを行なう場合は、中古住宅の代金決済時とリフォーム工事代金決済時の２回の融資が必要になるケースがあるからです。
この場合、中古住宅の購入代金は「つなぎ融資」で決済し、リフォーム工事の代金を決済する際に【フラット３５】リノベを使って「つなぎ融資」を返済することになります。
なお、【フラット３５】を取り扱う金融機関のなかには、「つなぎ融資」を行なっていないところがあるため、金融機関を選ぶときには注意してください。
リフォーム済みの中古住宅を購入する場合、決済は物件の引き渡し時の１回のみなので心配いりません。

■注意点２■　３回の物件検査が必要

申請には「売買時」「リフォーム工事着工前」「リフォーム工事後」の計3回の物件検査が必要です。検査費用は自己負担になります。リフォーム済住宅を購入するときには業者で実施済みの場合もありますが、実費と手間賃は物件価格に上乗せされているはずです。

■注意点３■　期間限定の制度である

【フラット３５】リノベは期間限定の制度で、申し込みの受付期間は平成28年10月1日から平成29年3月31日までです。※期間については、平成29年度中の延長が決まっています。
また、予算枠が決められているため、期間満了前でも所定の予算を使い切ってしまったら、利用ができなくなってしまいます。また、要件の難解さも制度面のデメリットでしょう。

自分でリフォームするか、リフォーム済み物件を購入するか？

【フラット３５】リノベを利用を考えている方のなかには、リフォームを自分で行なうか、リフォーム済みの物件を購入するかで悩む方は多いのではないでしょうか。一体、どちらがおすすめなのでしょう。

私がおすすめしたいのは、「自分でリフォーム」することです。
その理由は、リフォーム済物件はリフォーム費用が上乗せされる上、「新築同然」「きれいになった」という付加価値が加わるため価格が高めになってしまうからです。
おそらく中古物件を検討している人は、購入価格を抑えたいと考えていることと思います。リフォーム済み物件でなければ割安で購入できますし、リフォーム工事の内容も資金に合わせて調整することができるのでおすすめです。
また、中古物件の魅力のひとつは、自分で好きなようにリフォームできることです。リフォーム済み物件は、そうした中古物件特有の魅力を失ってしまうのです。

ただ、自分でリフォームして【フラット３５】の適用を受けるには、物件検査の実施やリフォーム業者と金融機関との調整など、買い主の負担が大きいのも事実です。その手間を楽しめる人に向いているといえるでしょう。
もし、そうした手間は省いて、完成した物件にお金を払うほうがいいとお考えの場合は、多少価格が割高になるのを承知の上で、リフォーム済物件を購入することをおすすめします。