築古物件、何年まで住める？ 立ち退き勧告がでたら

みなさんはお部屋を選ぶとき、築年数を気にしますか？ 私は築古物件、趣があって好きなんです！ 築古物件ならDIYがOKなところもあるし、自分好みに暮らせたり家賃が安いのも魅力。ただ、あまりに年数が経っている物件だと、果たしていつまで住めるのか心配になっちゃいますよね。

目次▼

❶大建物の耐用年数ってなに？　実際は何年まで住めるの？
❷築古の賃貸物件に住むメリット・デメリット
❸もし立ち退き勧告がでたら・・・

 

❶建物の耐用年数ってなに？　実際は何年まで住めるの？

耐用年数とは・・・税法上定められた寿命（法廷耐用年数）のことです。耐用年数が過ぎたから人が住めなくなるわけではありません。資産価値がどのくらいでなくなるのか耐用年数でわかります。

たとえば・・・

• 鉄筋コンクリート造／47年
• 鉄筋鉄骨コンクリート造／60年
• 軽量鉄骨造（骨格材肉厚が3mm以下の場合）／19年
• 木造アパートや賃貸の木造住宅／22年
• 木造住宅（一戸建てのマイホーム）／33年

建物の構造によって耐用年数が変わります。耐用年数がすぎても人が住めなくなるわけではないですが、実際は何年くらいまで住めるのでしょうか？

＜鉄筋鉄骨造のマンション＞
マンションの平均寿命は68年。定期的なメンテナンスや大規模修繕を行うことによって、平均寿命よりも長く住むことも可能です。

＜木造住宅の戸建て＞
一般的に築30年を迎えると、家族構成などが変わったりして取り壊されることも増えてきます。ただ定期的なメンテナンスをしていたり、骨組みや基礎がしっかりしている木造住宅では100年を越えても居住できることもあります。

＜木造のアパート＞
築30年〜50年のアパートもあり、メンテナンス次第で長期的に住むことができます。ただし老朽化が進むと耐震性の心配や、取り壊しの退去勧告がいつ来てもおかしくない状況になります。

下記を参考に目安を表記しております。
耐用年数（建物／建物附属設備）
中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針（参考資料）

❷築古の賃貸物件に住むメリット・デメリット

新築や築浅物件は、どれも綺麗で住みやすい印象があります。ただしその分、お値段は高いですよね。築古物件にも、築浅物件にはないメリットとデメリットがあるんです。

＜メリット＞

• 新築、築浅物件に比べると家賃が安い
• ペット可、DIY可能など、新築物件では難しい条件が通ることも
• 築年数にこだわらないため、たくさんの物件のなかから探せる

＜デメリット＞

• 耐久性が不安（1981年以前に建てられた物件は、新耐震基準を満たしていないこともあるので注意が必要）
• 設備が古いなど不便である
• 昔に建てられた木造や軽量鉄骨の場合、防音性能が低い
• 建て替え、取り壊しなどで立ち退きを要求される可能性もある

❸もし立ち退き勧告がでたら・・・

大家さんから入居者に解約を求める場合、原則として解約の6ヶ月前までに告知をしなくてはいけません。今日・明日に退去しないといけないわけではないので、落ち着いて次の住まいを探しましょう。

立ち退きを通知されるのは、解約に際して正当な事由があると認められたときのみです。また正当な事由があったとしても立ち退きに強行はできず、入居者の合意が必要です。

＜立ち退きが認められる正当な理由とは？＞

• 建物に危険があるため修繕、解体が必要になった
• 大家さんの経済的理由で手放すことになった
• 借りている物件（戸建など）に大家さんや親族が住むために戻って来る場合
• 借主側の契約違反が発覚した場合（賃料の未払い、ほかの入居者への迷惑行為など）

→入居者側に過失や契約違反があった場合は、条件なしで合意する必要があります。

→入居者側の過失がなく、大家さん側の都合で立ち退きをする場合は、立退料を求めることができます。立退料には決まりがないので交渉も可能です。相場は家賃6ヶ月〜8ヶ月分と言われています。

＜あとがき＞
いかがでしたか？ あまりにも古い物件の場合、老朽化などによる退去勧告がでるリスクもあります。ただ築年数に関わらず、建物の管理・メンテナンスをしているか、大家さんが入居者確保のために設備やサービスなど工夫をしているかなどで、物件自体のクオリティは大幅に変わってきますので、築年数にこだわりすぎずに部屋探しをすると、素敵な物件に出会えるかもしれません。

（絵・文／ながれだあかね）

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