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失敗しない物件選びの基礎知識(11)

儲かる投資用物件を効率的に探す方法とは?

枦山 剛

2016/03/14

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ネットを活用することで効率化を図る

 投資用不動産を探す方法には、大きく分けて「インターネット検索」と「不動産会社訪問」のふたつの方法があります。かつては、飛び込み、もしくは知り合いなどの紹介で不動産会社を訪問して物件を紹介してもらうというのが主流でしたが、現在では、賃貸物件探しだけでなく、投資用不動産についてもインターネットで検索できる環境が整っています。

 いきなり不動産屋を訪問してもいいのですが、そもそも外観だけでは投資用不動産を扱っているのか、扱っていたとしても投資用不動産に強いのかどうかもわかりません。ですから、まずはインターネットでどの不動産会社が投資用物件に強く、どれくらいの物件数を扱っているのかを調査して、自分にマッチしそうな不動産会社をいくつか絞って訪問するほうが効率的です。

 とはいえ、すべての投資用不動産の物件がインターネット上に出ているわけではありませんし、ネット上には出てこないアナログな方法で良質物件を握っている不動産会社があるのも事実です。むしろ、本当にいい物件の情報はインターネット上に出る前に、限られた人たちの間で売買されてしまうのが普通です。

 ですから、インターネットの情報だけで判断するのではなく、不動産屋と直接コミュニケーションをとりながら物件を探していきましょう。ふたつの方法をうまく組み合わせることで、いい物件に出会える可能性が高くなるのです。

つきあう営業担当者はひとりに絞らなくていい

 投資用不動産に特化した会社の多くは、不動産投資セミナーを行なっています。投資の基礎知識などを教えるセミナーを行ない、そこに集まった人たちに物件を紹介して営業をかけるという仕組みです。

 営業活動の一環として行なわれているものではありますが、こうしたセミナーに参加するのもひとつの方法です。セミナーで紹介される物件がいい物件とは限りませんが、営業担当者とつながるチャンスとして利用できます。ただし、強引な営業に負けて、リスクの高い物件を契約してしまわないように気をつけてください。

 いろいろな会社の営業マンと接してみれば、比較してみることができますし、優秀な営業担当者と出会うことができれば物件探しの強い味方になってくれるでしょう。つきあう不動産会社をひとつに絞る必要はありませんし、数人の優秀な営業担当者とつながることができれば、それだけいい物件の情報が集まりやすくなります。 

自分でもポータルサイトなどを使って探してみる

 ただし、500万円未満の区分ワンルームや戸建てなどは、営業マン頼りにするのではなく、自分でも積極的に探したほうがいいでしょう。というのも、安い物件については仲介手数料も安くなってしまうため、不動産会社にとっては旨味がありません。そのため、あまり積極的に動いてくれない可能性があるからです。

 不動産会社にとっては、金額の大きい物件の売買を仲介すれば、それだけ儲けも大きくなります。投資用の不動産会社が連日のように無料セミナーを開催することができるのも、それだけの投資をしても契約が1件まとまれば、高額の仲介手数料が入ってきて、十分に利益が出るからなのです。

【宅建業法で定められた不動産会社の最大手数料(税抜)】
 ・200万円以下の部分  売買価格×5パーセント
 ・200万円超400万円以下の部分 売買価格×4パーセント
 ・400万円超の部分 売買価格×3パーセント

 仲介手数料はこのように定められているので、たとえば2000万円の物件であれば、200万円×5パーセント+200万円×4パーセント+1600万円×3パーセント=66万円となります。200万円の物件は200万円×5パーセント=10万円となり、不動産会社にとっての費用対効果が非常に悪いと判断されてしまうのです。

 ですから、現金で購入できるような低価格帯の案件を探している人や、ある程度投資に慣れた人であれば、自分で探すことをおすすめします。

 具体的なサイトとしては「楽待」「健美家」などの投資用不動産を専門にしているポータルサイトや、「アットホーム」など不動産全般を扱っているポータルサイトなどがあります。ポータルサイトのなかにはユーザー登録すことにより物件情報を自分で探さなくても定期的にメールで送信してくれるサービスがあります。本業を別に持っていて時間の無い人には便利なサービスです。

 これらのサイトを複合的に活用して探し、気になる物件があった場合には、不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。

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この記事を書いた人

建創パートナーズ株式会社 代表取締役

1973年、横浜生まれ。中学卒業後に大工、建設業、鉄工業などを経て、97年、若干23歳の時に鉄工業で創業する。大手ゼネコン5次下請けからスタートし、最終的には総合建設業者として大手ゼネコン5社の内2社、準大手ゼネコン5社、財閥系商社、建材メーカー、設計事務所、他数百を超える顧客と直取引するまでになり職人100人前後を抱える。同じころ飲食店、建設業専門経営コンサルタント業などを行なう関連会社3社も経営し、事業の多角化を行なう。 その間、約24年で多くの大型開発工事、投資用マンションとアパート建築、高層ビル建設、公共施設工事、メーカーの建材開発に携わり新施工法や新製品の商品化に貢献し徹底した品質管理と原価構造を学ぶ。しかし、拡大路線が裏目に出て廃業に至る。これを契機に経営者としての人生を徹底的に見つめ直し、顧客と社員と自身の相互利益を探求し学ぶ。 その後、不動産コンサルティングの業務に魅了され転身。 業界の活性化や顧客満足度の向上を阻む建設業界や不動産業界の古い慣習と収益構造に疑問を持ち、既成概念にとらわれない顧客サービスを模索し経営方針を固める。 総合建設業、不動産コンサルタント業、経営コンサルタント業を行なう建創パートナーズ株式会社の創業に参画し、代表取締役に就任する。 現在、「経済活動を通し社会の不満、不便、不安を解消する」を経営方針に掲げ、顧客と企業の相互利益がかなうビジネスモデルを手掛け、建設と不動産に関わるすべての業界に変革を呼びかける。 (保有資格) 不動産系 1. 宅地建物取引士 2. 管理業務主任者 不動産コンサル系 1. 不動産コンサルティングマスター (合格後未登録) 2. 住宅建築コーディネーター 3.賃貸不動産経営管理士 4. 既存住宅アドバイザー 建築系 1. 一級建築施工管理技士 2. 監理技術者資格者証 3. 監理技術者講習修了証 4. 建築物石綿含有建材調査者 5. 特殊建築物調査資格者 6 マンション健康診断技術者 7. ブロック塀診断士 8. 建築仕上診断技術者 金融系 1. 貸金業取扱主任者 2. 住宅ローンアドバイザー ほか、損害保険募集人資格4種保有 その他 1. 相続診断士 2. 上級個人情報保護士 ほか、労働安全衛生法による資格16種保有

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