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失敗しない物件選びの基礎知識(8)

シェアハウス運営は魅力もあるが注意すべき点も多い

枦山 剛

2016/02/24

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「空間の切り売り」により収益を増やす

 シェアハウス・ゲストハウスといった考え方は、ひとつの物件として考えた場合には家賃が高くなりますが、その物件を数人で賃貸すればひとり分の負担は小さくなり、トータルの利益は増えるということです。簡単にいうと、賃料が月10万円の物件であっても、その物件を4人に月3万円ずつで貸すと12万円になるということです。

 シェアハウス・ゲストハウスという言葉は非常に抽象的で、固まった定義がありません。そこでここでは「キッチン・風呂・トイレなどは共同で使用し、複数の入居人が混在する建物」という定義で、シェアハウスについて説明していきます。

 まず、シェアハウスを運営するにあたり注意すべきこととはどんなことでしょうか。

 そもそもシェアハウス用に新築する物件であれば、専門家に頼み設計・建築してもらえますが、もともとファミリー用に使用されていた3LDKや一戸建てなどの物件をシェアハウスとして貸し出す場合など、もともと違う使い方をしていた物件をシェアハウスとして利用する場合は、以下の点に気をつけなければいけません。

 国土交通省では、シェアハウスを「貸しルーム」と表現していますが、複数の入居人が生活するシェアハウスという業態は、建築基準法上の「寄宿舎」に該当するという通知を出しているのです。つまり、一般住宅と比べ法的に厳しい規制がなされているのがシェアハウスなのです。

 東京では2015年にそれらの規制を条例で緩和する方針を打ち出しましたが、基本的には一般住宅より厳しい規制になっていることには変わりありません。

利回りは魅力的だが…

 この規制をクリアし、無事シェアハウスとしての運営ができたときには、賃料総額が最初の設定より大きくなることから高い利回りが期待できます。しかし、ここで問題になるのがOPEX(運営費)です。

 キッチンや風呂・トイレを複数の入居人が使用することから、きちんとしたルール整備をしなければどのように使用されてしまうかわかりません。そのほか、ゴミ出しや掃除・洗濯などについても、入居人任せにしてしまっては大変なことになってしまいます。

 最近ではある一定の趣味や属性の人を集めたコンセプト型ゲストハウス等もありますが、入居希望者のなかには男女間の出会いなどを求めて入居し、ほかの入居者とトラブルなどを起こすケースも発生しています。今後はこうした入居ニーズの仕分け等も、共同生活を送るシェアハウスでは必要になってくる可能性が高いです。

運営については慎重な検討が必要

 そこで必要になるのが、シェアハウスの正しい運営のために環境の整備・管理を外注すること。これがOPEXに大きな影響を与えます。しかも整備・管理はしてくれも、それ以外のクレーム処理などにまでサービスを徹底している業者が少ないのも実情です。

 このようなシェアハウスの管理料は、月額賃料の20パーセント前後が相場とされています。ちなみに、一般賃貸住宅の場合は同じく月額賃料の5パーセント前後といわれていますから、どれだけ高いかおわかりでしょう。

 最初の例でいえば、一般賃貸の場合、月10万円の収入で管理費が5パーセント(5000円)なので9万5000円が残ります。シェアハウスだと月12万円の収入で管理費が20パーセント(2万4000円)なので9万6000円が残ります。その差、わずか1000円となってしまいます。

 このように、シェアハウスは利回りが高く見えますが、実際のシミュレーションをしてみると一般賃貸とさほど変わらないときもあります。売却時にも買い手がつきにくいなどのデメリットもあるので、シェアハウスの運営については慎重に検討しましょう。

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この記事を書いた人

建創パートナーズ株式会社 代表取締役

1973年、横浜生まれ。中学卒業後に大工、建設業、鉄工業などを経て、97年、若干23歳の時に鉄工業で創業する。大手ゼネコン5次下請けからスタートし、最終的には総合建設業者として大手ゼネコン5社の内2社、準大手ゼネコン5社、財閥系商社、建材メーカー、設計事務所、他数百を超える顧客と直取引するまでになり職人100人前後を抱える。同じころ飲食店、建設業専門経営コンサルタント業などを行なう関連会社3社も経営し、事業の多角化を行なう。 その間、約24年で多くの大型開発工事、投資用マンションとアパート建築、高層ビル建設、公共施設工事、メーカーの建材開発に携わり新施工法や新製品の商品化に貢献し徹底した品質管理と原価構造を学ぶ。しかし、拡大路線が裏目に出て廃業に至る。これを契機に経営者としての人生を徹底的に見つめ直し、顧客と社員と自身の相互利益を探求し学ぶ。 その後、不動産コンサルティングの業務に魅了され転身。 業界の活性化や顧客満足度の向上を阻む建設業界や不動産業界の古い慣習と収益構造に疑問を持ち、既成概念にとらわれない顧客サービスを模索し経営方針を固める。 総合建設業、不動産コンサルタント業、経営コンサルタント業を行なう建創パートナーズ株式会社の創業に参画し、代表取締役に就任する。 現在、「経済活動を通し社会の不満、不便、不安を解消する」を経営方針に掲げ、顧客と企業の相互利益がかなうビジネスモデルを手掛け、建設と不動産に関わるすべての業界に変革を呼びかける。 (保有資格) 不動産系 1. 宅地建物取引士 2. 管理業務主任者 不動産コンサル系 1. 不動産コンサルティングマスター (合格後未登録) 2. 住宅建築コーディネーター 3.賃貸不動産経営管理士 4. 既存住宅アドバイザー 建築系 1. 一級建築施工管理技士 2. 監理技術者資格者証 3. 監理技術者講習修了証 4. 建築物石綿含有建材調査者 5. 特殊建築物調査資格者 6 マンション健康診断技術者 7. ブロック塀診断士 8. 建築仕上診断技術者 金融系 1. 貸金業取扱主任者 2. 住宅ローンアドバイザー ほか、損害保険募集人資格4種保有 その他 1. 相続診断士 2. 上級個人情報保護士 ほか、労働安全衛生法による資格16種保有

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